Immobilier : le déséquilibre entre l’offre et la demande bloque le marché du logement

2012-09-20T10:40:00+02:0020.09.2012, 


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Hausse des prix, offre raréfiée, biens invendus… Le marché du logement n’a pas bonne mine. En la personne de son président, Bernard Cadeau, le réseau d’agences immobilières Orpi présente son baromètre sur l’offre et la demande de biens immobiliers.


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Avec une perte de 20 % du volume des ventes au premier semestre 2012, par rapport à l’année précédente, « le marché du logement arrive à un point de rupture », déclare Bernard Cadeau, à la tête de la coopérative Orpi. La situation n’est pas prête de s’arranger suite à l’annonce par Cécile Duflot, ministre du logement, de la suppression de la loi Scellier au plus tard en 2013. Cette mesure permettait jusqu’alors de dynamiser le secteur avec des réductions fiscales sur les achats de logements neufs. Les résultats du « baromètre de l’offre et de la demande immobilière », communiqués mardi 18 septembre par Orpi, confirment un déséquilibre croissant entre les prix « utopiques » souhaités par les vendeurs et les prix de vente finale, ainsi qu’entre la nature de l’offre et celle de la demande de logement.


Un marché déséquilibré

Le déséquilibre entre l’offre et la demande de biens immobiliers s’est en effet accru entre 2011 et le premier semestre 2012. Alors que la demande reste constante, l’offre fluctue et creuse les écarts : de plus en plus de maisons sont proposées à la vente par rapport aux appartements, dépassant largement la demande. Le constat est le même pour les appartements, avec une offre diminuant cette fois-ci, pour une demande identique à celle de l’année précédente. De plus, les biens proposés ont des caractéristiques peu en accord avec la demande réelle : les acheteurs s’intéressent aux surfaces de taille moyenne quand la majorité des produits proposés sont de grandes maisons ou de petits appartements. L’offre est ainsi très forte pour les maisons de plus de cinq pièces, soit 64 % des propositions, quand la demande n’atteint pas les 30 % de requêtes.



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Bernard Cadeau, président du réseau d'agences immobilières Orpi.

Les écarts se creusent

Dans ces conditions, les écarts se creusent entre le prix souhaité par le vendeur, le prix de mise en vente et le prix vendu au réel. « En 2011, un vendeur demandait en moyenne 265 000 euros pour sa maison, qui était vendue 247 000 euros au réel. Au premier semestre 2012, le prix souhaité par le vendeur est passé à 272 000 euros, quand le prix final d’acquisition a diminué à 245 000 euros », illustre Bernard Cadeau. Cet écart de plus en plus prononcé reflète une distorsion de la perception des vendeurs sur leurs biens immobiliers. Leurs prix correspondent rarement à la réalité du marché, sensible à la demande. « Contraints par un pouvoir d’achat qui continue à se réduire, les acheteurs adoptent une position attentiste », explique Bernard Cadeau. La frilosité des acheteurs face aux incertitudes économiques se reflète également dans l’accentuation des délais de vente. Au niveau national, plus de trois semaines supplémentaires sont nécessaires pour vendre un bien immobilier par rapport à l’année dernière, soit un délai passant de 70 à 92 jours. « Nous ne tarderons pas à dépasser les 100 jours », prévoit-il.


Les atouts Orpi

Le réseau Orpi insiste sur le rôle des agences immobilières pour arbitrer entre les vendeurs et les acquéreurs et réduire les distorsions sur les prix. La coopérative dispose de deux atouts pour assurer l’efficacité de ses services : sa forte présence sur toute la France et ses fichiers communs. Avec plus de 1 200 agences, le maillage du territoire permet en effet aux adhérents Orpi de conseiller ses clients sur les prix en fonction des caractéristiques locales. Les informations collectées dans chaque agence sont par ailleurs mises en commun pour créer une base de données. Près de 80 000 biens sont consultables pour tous les membres du réseau et leur permettent d’élaborer une étude comparative de marché (ECM). Cet outil étudie les caractéristiques du bien à vendre et de sa localisation, et le compare aux autres biens vendus ou mis en vente afin d’estimer le prix le plus juste. Mais malgré ses avantages, le réseau voit tout de même le volume de ses ventes chuter de 15 % au premier semestre 2012. Son président appelle les pouvoirs publics à intervenir « dans l’urgence » sur la situation.

Le réseau Orpi en chiffres
  • 870 entrepreneurs associés
  • Plus de 1 200 agences
  • 161 ouvertures d’agences en 2011 dont 101 nouveaux associés
  • 47 000 transactions effectuées par an
  • 120 000 euros d’investissement moyen pour ouvrir une agence avec 30 % d’apport personnel
  • 21 000 euros de droit d’entrée
  • Une cotisation de 5 % du chiffre d’affaires
  • Le réseau est membre de la FCA, la Fédération des enseignes du commerce associé