Durée de contrat

Local franchise : négociez votre bail pour préparer l’avenir

2009-10-27T10:40:00+02:00

27.10.2009, 


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Signer un bail vous engage pour 9 ou 12 ans, voire au-delà. Avant de vous engager, n’hésitez pas à envisager le pire : il se produit plus souvent qu’on ne le pense…

La durée du contrat de bail
Crédits photo : Getty Images
Dans le langage courant, le bail commercial est appelé « 3, 6, 9 ».

L’activité : une clause très contraignante

Vendre des chaussures ne vous autorise pas à commercialiser également des chaussettes, des ceintures ou du cirage. Ce n’est possible que si ces activités sont expressément mentionnées dans le bail. La clause d’activité est particulièrement contraignante : elle peut aller jusqu’à détailler la nature de l’assortiment de façon extrêmement précise (80 % de vin et 20 % de produits alimentaire afférants).
Ne croyez pas pouvoir vous affranchir de cette contrainte sans en référer au bailleur. Pour procéder au moindre changement, vous devez négocier une « déspécialisation » avec le propriétaire : déspécialisation partielle si vous vous contentez de modifier la composition de votre assortiment (en lui ajoutant un rayon complémentaire, par exemple) ou déspécialisation plénière si vous souhaitez changer radicalement d’activité. Le bailleur peut vous l’accorder gracieusement. Mais il en profite souvent pour exiger une indemnité ou une augmentation de loyer au titre de cette déspécialisation.
Il existe encore quelques baux « tous commerces » : le commerçant peut alors choisir librement son activité. Mais ils restent relativement rares et mentionnent généralement « tous commerces, sauf nuisances ». Les bars et les restaurants sont en ligne de mire : l’extraction des graisses et le bruit des clients (notamment ceux qui sortent fumer sur le trottoir) rebutent de nombreuses copropriétés.


La durée : danger !

Le décret de 1953, qui régit les baux commerciaux, prévoit que « la durée d’un bail ne peut être inférieure à 9 ans ». Autrement dit, si par extraordinaire, le bail ne mentionne pas de durée, elle est présumée être de 9 ans.
La durée d’un bail ne peut être inférieure à 9 ans… mais elle peut être supérieure : les baux de 10, 12 ou même 15 ans ont été inventés par les promoteurs de centres commerciaux. Ces baux ont, à leurs yeux, une vertu incomparable : ils échappent au mécanisme du « plafonnement de loyer ». Lors du renouvellement, le bailleur peut imposer une forte augmentation de loyer.
Dans le langage courant, le bail commercial est appelé « 3, 6, 9 » : les baux de neuf ans sont en effet divisés en trois périodes triennales, à l’issue desquelles le locataire peut résilier son contrat et le propriétaire peut revaloriser le loyer en fonction de l’indice prévu initialement (indice Insee du coût de la construction ou indice ILC).
La question de la durée pose un problème particulier aux franchisés : alors que les baux durent en général 9 à 12 ans, les contrats de franchise dépassent rarement 7 ans. Que se passe-t-il pour le commerçant si son contrat de franchise n’est pas renouvelé ? Il est contraint d’en référer au bailleur… qui peut en profiter pour exiger une indemnité de déspécialisation ou pour augmenter son loyer ? Si le commerçant décide de s’affilier à une autre enseigne, il doit en plus s’acquitter d’un droit d'entrée et investir dans de nouveaux agencements. La facture finit par être lourde !


Une marge de négociation de plus en plus réduite…

L’immobilier commercial est une activité très particulière, dans laquelle certains agents immobiliers se sont spécialisés. Ils sont devenus des intermédiaires incontournables dans la plupart des transactions (notamment sur les meilleurs sites). Ces agents se sont inspirés des promoteurs de centres commerciaux pour concevoir des baux de plus en plus restrictifs et contraignants. Résultat : la marge de négociation des preneurs est extrêmement restreinte. C’est ainsi que dans la plupart des centres-villes, les baux de 10 ans (déplafonnés) ont pris le pas sur les baux de 9 ans.
Mais le vent est en train de tourner : les enseignes internationales, dont le développement a tendance à s’essouffler, ont pris l’habitude de négocier la moindre clause. Notamment les modalités de paiement (dépôt de garantie, paiement à terme « échu » ou « à échoir ») : cette clause peut avoir un impact significatif sur la trésorerie du commerçant.


Baux précaires, mode d’emploi

Un bail ne peut pas durer moins de 9 ans. Sauf dans le cas particulier des baux saisonniers ou des conventions d’occupation précaire. Leur particularité : ils privent le commerçant du bénéfice de la propriété commerciale.
Les baux saisonniers ont été taillés sur mesure pour les villes touristiques : après les quelques semaines ou mois prévus au bail, le commerçant rend les clés du local sans autre forme de procès. Les locations saisonnières sont renouvelables : d’une année sur l’autre, le commerçant peut conserver le même local, ce qui lui permet d’investir dans des aménagements « en dur ».
Quant aux conventions d’occupation précaire, elles doivent impérativement durer moins de 24 mois. Au-delà, le contrat est automatiquement requalifié en bail « classique » (donc, par défaut, d’une durée de 9 ans). Comme leur nom l’indique, ces baux sont par essence précaires : bailleur et propriétaires peuvent y mettre fin du jour au lendemain. C’est donc une solution de dépannage : pour un bailleur, qui trouve là une solution temporaire pour occuper un local vacant ; pour le preneur, qui peut en profiter pour tester un nouveau concept sans prendre le risque de s’engager à long terme.


Dossier réalisé avec le concours de Gilles Hittinger-Roux (cabinet HB & Associés), avocat spécialiste des baux commerciaux, Sylvie Roux, expert immobilier (cabinet Michel Marx) et Pierre Combet, fondateur du site www.retailp.com

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