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Promoteurs immobiliers : la fin du Scellier en décembre ne dynamise pas l'investissement locatif

18.09.2012, source : Les Echos.fr

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Chez Bouygues immobilier, les ventes en Scellier ont été divisées par deux au premier semestre, mais l’accession à la propriété a progressé. Le successeur du Scellier pourrait comporter un prix d’achat maximal du logement.

Les constructeurs de maisons individuelles agitent le spectre de suppressions d’emplois, les promoteurs n’en ont pas besoin pour obtenir des mesures de soutien. Car les chiffres parlent d’eux-mêmes. « Les ventes de logements aux particuliers devraient être de l’ordre de 75.000 cette année, contre 103.000 en 2011 », estime François Bertière, PDG de Bouygues Immobilier. Le promoteur, qui se partage avec Nexity, selon les années, le titre de plus gros acteur du secteur, a vu ses ventes aux particuliers (nettes des désistements) reculer de 26 % au premier semestre, en ligne avec le secteur (- 27 % ) mais mieux que d’autres acteurs comme Nexity (- 33 % ) ou Promogim(- 38 % ), positionné sur l’entrée de gamme.

« Par rapport à 2011, nous observons sur le semestre deux fois moins de ventes de Scellier (1.335), mais une progression de 2 % des accessions à la propriété, qui représentent 1.726 logements, dont les deux tiers acquis par des primo-accédants », précise François Bertière. L’accession à la propriété résiste mieux que chez les constructeurs de maisons individuelles, dont la clientèle est en moyenne plus modeste. « Les ménages ont du mal à se financer et cela devient plus difficile d’acheter pour ceux dont les revenus sont inférieurs à 2,5 fois le SMIC, poursuit François Bertière. Typiquement, nos clients sont des primo-accédants gagnant 2,5 à 3,5 SMIC par mois. A Saint-Fons, où nous commercialisons un programme à 2.000 euros le mètre carré, cette année nos clients ont des revenus plus élevés qu’en 2011 car les banques ont durci leurs conditions de prêt. »

Nouveau dispositif plus social

Plus que l’accession, les promoteurs ont trébuché sur la chute de l’investissement locatif. Il ne s’est pas redressé ces derniers mois, malgré la perspective de la fin du dispositif Scellier au 31 décembre. Pourtant, il conserve un avantage fiscal plus intéressant que celui de son remplaçant au 1er janvier 2013. « On va probablement assister à une remontée des ventes de Scellier, mais elle sera brève. Pour pouvoir signer devant notaire avant le 30 décembre 2012, date de fin du dispositif, il faudra en effet que les clients aient effectué leurs réservations au plus tard le 15 novembre », prévient François Bertière.

Le dispositif le remplaçant sera social ( « Les Echos » du 4 septembre) et devrait s’inspirer du Besson, avec un plafond de loyer plus bas que le Scellier et une condition de ressources du locataire. il est envisagé d’imposer un prix maximum d’achat du bien afin qu’il soit éligible à l’aide fiscale, et cela pour éviter un risque inflationniste. Il a été beaucoup reproché au Scellier d’avoir contribué à l’envolée des prix de l’immobilier. Le remplaçant fonctionnera en tout cas par amortissement sur le revenu imposable, pas par réduction directe de l’impôt comme le Scellier.

Les promoteurs ont deux préoccupations, sur ce produit phare. « Il est important que son mécanisme ne l’assimile pas à une niche fiscale, pour qu’il ne rentre pas en concurrence avec d’autres usages au sein du plafond de 10.000 euros, insiste François Bertière. Il faut aussi impérativement que l’aide au locatif permette un rendement autour de 4 %. Un rendement de 3 % serait insuffisant pour faire redécoller le marché. » Il faudra donc bien calibrer le loyer plafond.

Myriam CHAUVOT, Les Echos, 14/09/2012

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