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Prêts à l'habitat : dopée par les taux bas, la reprise reste fragile

07.11.2010, source : Les Echos.fr

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Le nouveau prêt à 0 % ne suffira pas à restaurer la solvabilité des emprunteurs, dégradée par la hausse des prix de l'immobilier.

D'ici à la fin de l'année, les indicateurs du crédit resteront dans le vert sur le marché immobilier. Ainsi, 13 % des établissements de crédit envisagent encore d'assouplir leurs critères d'octroi de prêts ce quatrième trimestre, selon le dernier sondage de la Banque de France, après 26 % au troisième trimestre. Les 86 % restant comptent à tout le moins les laisser inchangés. A nouveau, au mois d'octobre, les taux des prêts ont cédé 8 points de base, à 3,26 % en moyenne, selon l'observatoire du CSA et Crédit Logement, l'organisme de caution détenu par les établissements de crédit. Une baisse des taux qui soutient la forte reprise du marché. En cumul sur douze mois, la production des prêts à l'habitat a atteint 135 milliards d'euros fin septembre, en progression de près de 4 % par rapport au mois d'août et en hausse de 64 % sur un an, note aussi la Banque de France.


Un redressement « artificiel  »

Toutefois, ce redressement alimenté par des taux bas historiques et l'effet valeur refuge de l'immobilier dans un environnement incertain est « artificiel  », juge Olivier Eluere, économiste au Crédit Agricole, dans sa dernière étude sur le marché. « Les prix sont surévalués d'au moins 10 à 15 % , alors que le climat économique reste médiocre, les perspectives incertaines et le taux de chômage élevé, supérieur à 9 %.  »


D'abord, près de 30 % de la production est le fruit de simples renégociations de crédit. Ensuite, l'offre de logements reste encore basse, voire limitée, face à une demande structurellement forte et le dynamisme des ventes est moins net chez les primo-accédants. En fait, c'est le retour des acheteurs revendeurs, et la hausse de l'apport personnel qui en résulte, qui ont conduit à une amélioration générale de la solvabilité des ménages, portée par la baisse des taux, relève l'indicateur Crédit Logement-CSA.


Du coup, le coût relatif des opérations a grimpé à 3,89 années de revenus, soit au plus proche du pic du deuxième trimestre 2007 (3,91 années de revenus) sur ces dix dernières années. Dans ce contexte, le nouveau prêt à taux zéro, qui entrera en vigueur début 2011, pourra avoir un effet coup de pouce « mais ne suffira pas à restaurer pleinement la solvabilité des acquéreurs  », estime encore Olivier Eluere. D'autant que celle-ci va se trouver un peu plus dégradée début 2011 par la hausse de prix intervenue récemment.


En revanche, dans le courant de l'année prochaine, l'offre de biens pourrait s'élargir sous l'effet, entre autres, d'une meilleure orientation des marchés boursiers, d'un redémarrage des mises en vente dans le neuf et d'une déclinaison de la valeur refuge de l'immobilier. Du coup, la hausse des prix pourrait se faire plus modérée. Mais au prix sans doute d'une remontée graduelle des taux… La rançon du rééquilibrage.

Anne DRIF, Les Echos, 04/11/10

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