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Pour les chefs d'entreprise, détenir les murs de leur société via une SCI présente de multiples avantages

02.04.2013, source : Les Echos.fr

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On conseille souvent aux dirigeants de s’adjuger la propriété des locaux de leur entreprise. La SCI reste alors la meilleure enveloppe.

Quand l’entreprise acquiert ses bureaux, usines ou entrepôts, elle réduit son résultat imposable : l’amortissement, les intérêts d’emprunt et différentes charges comme les frais d’entretien ou d’acquisition sont déductibles.

Mais cet investissement limite aussi la capacité d’emprunt et les autres projets.

Dans la pratique, les dirigeants achètent souvent eux-mêmes les locaux. Ils les louent ensuite à leur société via une SCI, qui s’endette et rembourse le crédit avec les loyers.

Diversifier ses actifs personnels

Premier intérêt pour les patrons de PME ? Diversifier leurs actifs personnels, et s’aménager une source de revenus complémentaires. A condition de ne pas surévaluer les loyers. Dans ce cas, la manoeuvre est facilement remise en cause par le fisc, qui juge douteuse toute rentabilité dépassant 10 %. Les loyers pourront être redressés comme revenus distribués aux associés, avec majoration éventuelle de 40 % pour mauvaise foi !

De nombreux pères de famille profitent de l’achat de leurs locaux en SCI pour commencer à transmettre leur patrimoine : ils donnent la nue-propriété des parts aux enfants, et conservent l’usufruit, c’est-à-dire les revenus. « En s’adjugeant les droits de vote et en se désignant comme gérant, on garde la main sur la gestion des locaux », précise maître Delabre, notaire à Seclin.

Sortir les actifs immobiliers du bilan

En vue d’une future cession, « sortir » les murs de l’entreprise permet d’attirer davantage de repreneurs, en diminuant le prix de transaction (les négociations sont par ailleurs simplifiées, l’évaluation des locaux pouvant être compliquée).

L’opération met également hors de portée de créanciers éventuels les actifs immobiliers : ces derniers ne font plus partie du bilan de l’entreprise, mais pas non plus du patrimoine personnel direct du dirigeant (un tribunal pourra parfois autoriser des créanciers à saisir les parts de SCI, mais cela reste compliqué si vous en avez donné une partie à vos enfants). Inutile d’effectuer le montage dans l’urgence : en cas de liquidation judiciaire, il faut prouver que les bureaux ont été apportés à la SCI avant les mésaventures financières de l’entreprise. L’opération est sinon annulée pour atteinte aux droits des créanciers.

Le montage « SCI » est idéal pour des bureaux en zone attractive, ou dans un centre-ville. Mais abstenez-vous pour des usines atypiques en pleine campagne. « Si vous cédez l’entreprise et que le repreneur délocalise l’activité ou met la clef sous la porte, il sera impossible de relouer », met en garde Jean-Dominique Delannoy, avocat associé chez Fidal.

Dans tous les cas, si vous vendez votre société et que le crédit à rembourser par la SCI court encore, assurez-vous que le repreneur restera un certain temps : un bail commercial est signé pour neuf ans, mais le locataire peut vous quitter au bout de trois ans. « Négociez par exemple une période incompressible de neuf ans », conseille Jean-Dominique Delannoy.

Créer une société pour acheter les locaux

Si l’entreprise est locataire, le dirigeant peut à tout moment, avant un renouvellement de bail par exemple, créer sa SCI pour acheter des locaux (et y faire emménager sa société).

Dans les autres cas, mieux vaut monter la SCI dès la création de l’activité. Quand la société est propriétaire de ses murs, les « sortir » du bilan est en effet rarement judicieux : la SCI doit les racheter et la plus-value imposable à cette occasion est importante (le bien étant amorti dans les comptes, sa valeur comptable est très inférieure au prix de vente).

Et inutile de minorer volontairement le montant de la transaction : encore une fois, l’administration vous redresserait facilement en se basant sur des biens comparables ou sur le niveau des loyers.

Caroline RACAPE, Les Echos, 29/03/2013

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