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Loi Pinel : menace sur les rendements de l'immobilier commercial

13.06.2014, source : Les Echos.fr

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Adoptée le 5 juin dernier, la loi Pinel sur les commerces de proximité risque de grever les rendements de murs de boutique. Il faudra en tenir compte avant d’investir.

Destinée à dynamiser les commerces de proximité, la nouvelle loi sur l’artisanat, le commerce et les TPE, dite loi Pinel, ne fait pas l’unanimité. « C’est une entrave à la liberté contractuelle, déplore Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Le législateur intervient de plus en plus pour établir des normes qui seront communes au bistrot de province et aux immeubles commerciaux de la Défense. »  « C’est un très mauvais texte, tout est beaucoup plus compliqué qu’avant », renchérit Paul Philippot, délégué général de l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi). Ses auteurs sont partis du postulat qu’il fallait protéger les locataires. Or, ils sont souvent en position de force. » Comme pour l’immobilier d’habitation, la loi sur les baux commerciaux réglemente les rapports entre propriétaires et locataires. Explications en 6 points majeurs.

Des hausses de loyers limitées

 La loi limite les hausses de loyers commerciaux à 10 % par an en cas de déplafonnement. Aujourd’hui, le loyer est augmenté en fonction d’un indice, mais en cas de modification notable de la valeur locative des locaux, par exemple transformation et embellissement d’un quartier, le loyer peut être déplafonné lors de sa réévaluation. « C’est la mesure la plus négative du texte, souligne Paul Philippot. Le déplafonnement est déjà très difficile à obtenir et surveillé par le juge. Quand il se produit, on part souvent d’extrêmement bas car certains baux sont très anciens. Permettre une hausse de 10 % par an est tout à fait insuffisant. Ce plafonnement est d’autant plus injuste que le locataire peut céder son fonds. C’est donc lui qui, en encaissant le prix de cession, bénéficie de la différence entre le loyer pratiqué et la valeur locative. »



Les variations indexées à l’ILC ou à l’ILAT

 Actuellement, les hausses des loyers de baux commerciaux peuvent être indexées librement, l’indice choisi étant souvent celui du coût de la construction (ICC). Désormais, ce sera obligatoirement l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (Ilat), qui évoluent de façon plus linéaire (voir graphe ci-dessus). L’ILC est calculé en fonction de l’inflation, de l’ICC et de l’indice trimestriel des loyers commerciaux. L’Ilat est calculé en fonction de l’inflation, de l’ICC et du PIB. Ces indices évoluent de façon plus linéaire que l’ICC. « On a souvent intérêt à choisir l’ILC plutôt que l’ICC, explique Jean-François Buet, car l’intérêt du propriétaire n’est pas d’étrangler son locataire en lui imposant des hausses erratiques. »


Un inventaire précis des charges locatives

Actuellement, le paiement des charges est librement réparti, la plupart des baux prévoyant le paiement de l’essentiel des charges par le locataire. La loi prévoit un inventaire précis des catégories de charges locatives « Nous sommes très inquiets, commente Paul Philippot. Tel qu’il est aujourd’hui, le texte est à peu près acceptable, mais il y aura des problèmes de compréhension car un décret va fixer les charges qui, par nature, ne peuvent être imputées au locataire. Le principal problème est celui de l’impôt foncier. En l’état du texte, il est toujours possible de le mettre à la charge du locataire, mais nous n’avons pas de certitudes. Dans le cas contraire et compte tenu du rythme de hausse des impôts fonciers, cela grèverait lourdement la rentabilité de l’investissement. » L’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) a procédé à des simulations. « Si la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’étaient plus récupérables auprès des locataires, à loyer constant, le taux de distribution servi aux associés de certaines SCPI pourrait baisser jusqu’à 20 % », explique son délégué général, Arnaud de Weachter.


Droit de préférence du locataire en cas de vente

 Comme en immobilier d’habitation, le locataire aura un droit de préemption sur le local vendu. En pratique, les propriétaires le proposent souvent d’abord au locataire en place des murs de commerce à vendre. Ils n’auront désormais plus le choix de ne pas le faire.


 

Information de l’ancien locataire

 La plupart des baux commerciaux prévoient une clause de garantie solidaire entre l’ancien et le nouveau locataire des lieux. Il sera désormais obligatoire de prévenir l’ancien occupant dès le premier mois de retard de loyer du nouvel occupant pour éviter qu’il ait à payer brutalement plusieurs mois de loyers en lieu et place du locataire défaillant.


 

Le bail précaire étendu à 3 ans

 Le bail commercial classique (bail 3/6/9) confère au locataire un droit de renouvellement. Parallèlement, le locataire ne peut donner congé qu’au bout de trois, six ou neuf ans. Le bail précaire ou dérogatoire permet au locataire de quitter les lieux avant la fin du bail. La formule est donc particulièrement adaptée aux jeunes entreprises. Sa durée maximale sera portée de 2 à 3 ans.

Le chiffre

1 % Taux du Livret A

Ce devrait être la rémunération servie par le Livret A - actuellement à 1,25 % - à compter du 1er août, si l'inflation se maintient à son niveau de 0,7 % sur douze mois à fin avril. Le gouverneur de la Banque de France, Christian Noyer, a indiqué qu'il était temps dans ce contexte de baisser le taux du livret défiscalisé. Il ne devrait donc pas déroger cette fois à la règle de calcul automatique du taux, basée sur le niveau de l'inflation hors tabac et sur les taux courts
 

Marie-Christine SONKIN,Les Echos, le 13/06/2014.

 

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