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Logement neuf : les ventes baissent, les prix montent nettement

08.08.2011, source : Les Echos.fr

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Les ventes des promoteurs ont encore baissé de 17 % au deuxième trimestre par rapport à la même période en 2010. Mais, dans le même temps, le prix moyen au mètre carré des logements collectifs a augmenté de 6,4 % en province et de 12,5 % en Ile-de-France.

La baisse des ventes des promoteurs par rapport aux deux années précédentes se confirme. Les ventes du deuxième trimestre 2011 baissent de 17 %  par rapport à la même période en 2010 et de 19 % sur le semestre, selon les estimations de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). « Cela confirme le virage pris en début d'année après l'augmentation continue des ventes jusque fin 2010 », souligne le président de la FPI, Marc Pigeon. Le recul des ventes du deuxième trimestre atteint 19 % en province, contre 13 % en Ile-de-France. En cause : l'évolution du régime Scellier, après le coup de rabot sur l'avantage fiscal au 1 er janvier 2011. Sur son échantillon d'analyse (représentant 75 % du marché), la FPI relève une diminution de 32 % des ventes en Scellier, qui ressortent à 14.068 logements. Résultat de cette chute : les investissements locatifs, qui constituaient 63 % des ventes des promoteurs l'an dernier, sont tombés à une part de 50 % sur le semestre écoulé. Pourquoi cette chute, alors que l'avantage fiscal, même raboté, reste substantiel ? « Les prix ont augmenté, abaissant le rendement locatif », avance Marc Pigeon. C'est le deuxième grand constat du semestre écoulé : alors que les ventes baissent, les prix, eux, n'ont finalement rien cédé, au contraire : ils ont nettement augmenté. La faute au coût des bâtiments basse consommation, assure la FPI, et à la remontée des taux d'intérêt. Le prix au mètre carré d'un appartement neuf enregistre une hausse de 9,7 %, à 4.138 euros le mètre carré au deuxième trimestre 2011, par rapport à la même période l'an dernier, avec une augmentation deux fois plus rapide en Ile-de-France (+ 12,5 %, à 5.040 euros le mètre carré) qu'en province (+ 6,4 %, à 3.685 euros le mètre carré). Il s'agit là d'une hausse sur un an, mais, en réalité, elle s'est faite essentiellement cette année. Depuis le 1 er janvier 2011, la hausse ressort à 7,9 % en-Ile-de France et à 6,4 % en province.


Le PTZ+ insuffisant 

Contrairement à ce que la hausse des prix pourrait faire croire, il n'y a pas pénurie. L'offre des promoteurs a progressé de 13 % en un an à fin juin, pour atteindre 45.595 logements et leur stock représente désormais huit mois de ventes (dont 5 % de logements déjà achevés de construire). Mais sans doute la solvabilité des acheteurs est-elle entamée. C'est en particulier vrai de ceux achetant non pas pour louer, mais au titre de résidence principale. Les achats d'accession à la propriété, déjà au plus bas l'an dernier depuis dix ans, reculent encore légèrement (- 1 % au premier semestre) avec, en leur sein, une chute de 33 % des ventes en accession sociale à la propriété en TVA à taux réduit, au bénéfice des ménages modestes. Pour mémoire, le Pass-Foncier, qui permettait de bénéficier de la TVA à 5,5 %, a été supprimé au 1 er janvier .

Visiblement, le prêt à taux zéro plus (PTZ+) n'a pas fait relais pour aider à l'achat dans le neuf en zone urbaine. La grande majorité des plus de 200.000 PTZ + octroyés concernent les logements les moins chers. 40 % des PTZ+ concernent la zone C (sans tension locative) pour des logements majoritairement anciens (66 % ) et ayant dans 54 % des cas les plus mauvaises étiquettes énergétiques (F et G). Seuls 30 % des PTZ+ concernent des achats dans le neuf. Et neuf et ancien confondus, le PTZ+ ne concerne les zones tendues (A et B1) que dans 40 % des cas. 18 % seulement sont en zone A (Ile-de-France et Paca), où règne la pénurie. En zone A, 83 % des PTZ+ octroyés financent des logements anciens. « Ces chiffres qui montrent un problème de solvabilité des acheteurs face au neuf et au BBC », commente le président de la FPI, en soulignant que les promoteurs devraient vendre cette année 20.000 logements de moins que les 115.000 écoulés en 2010. Il espère ouvrir les discussions avec le secrétaire d'Etat au Logement, Benoist Apparu, à la rentrée, afin d'obtenir une modification du barême du PTZ+ pour aider davantage le neuf en zone urbaine tendue. Cela semble faisable, puisque les logements financés étant plus anciens donc moins chers que prévu, le montant unitaire moyen du PTZ+ octroyé est inférieur aux prévisions et l'enveloppe de 2,6 milliards d'euros laisse donc de la marge.

MYRIAM CHAUVOT, Les Echos le 08/08/2011

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