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Les prix de l'immobilier ancien remontent dans un marché bloqué

26.11.2009, source : Les Echos.fr

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La pénurie d'offre a fait se stabiliser, voire légèrement remonter, le prix des logements anciens. Laforêt estime cette remontée des prix à 3 % entre septembre et mi-novembre, et anticipe une baisse annuelle limitée à 4,5 %.
La stabilisation, voire le redressement, des prix de l'immobilier ancien depuis la rentrée se confirme. Après Century 21 et la Fnaim, c'est au tour des notaires de mesurer une légère remontée sur la base des actes notariés franciliens. Elle est encore faible (lire l'encadré), mais leurs chiffres ont de trois à cinq mois de retard sur la réalité du marché, et le mouvement apparaît plus sensible dans les estimations nationales fournies hier par le réseau d'agences immobilières Laforêt. « Les prix, qui avaient baissé de 7,3 % en moyenne nationale à fin août, sont remontés de 3 % environ du 1er septembre au 15 novembre,estiment les fondateurs du réseau, Bernard de Crémiers et Patrick-Michel Khider, sur la base de 75.000 compromis de vente.Ceci devrait limiter la baisse sur l'ensemble de 2009 à 4,5 %, et porterait à 9,5 % la baisse totale depuis le début de 2008. »Une analyse un peu optimiste, selon HSBC, dont la dernière étude penche plutôt pour une baisse de 7 % sur l'année (et une stabilité du prix des logements neufs).
L'inflexion récente des prix s'explique avant tout par la pénurie de biens à vendre, selon Laforêt, qui estime que, sur les dix premiers mois, le volume de transactions a baissé de 20 % par rapport à 2008. « Les prix devraient baisser de 20 % pour que le marché soit relancé, mais ça n'a pas été le cas et ce ne sera pas le cas, car il y a peu d'offre, ce qui réduit la marge de négociation »,analyse Patrick-Michel Khider.
Malgré leur légère remontée depuis trois mois, tous les prix reculent sur l'année arrêtée au 15 novembre, sauf celui des maisons jusqu'à 120 m2, qui progresse nettement (+ 5,3 % par rapport à 2008). C'est une exception qui pèse lourd car, « dans l'ancien, les maisons représentent 60 % des transactions, contre 40 % pour les appartements »,rappelle Bernard de Crémiers.


La situation reste fragile

Côté appartements, les studios ont la palme de la baisse (- 6,9 % ). Ils sont suivis de près par les deux et trois pièces (- 6,8 % et - 5,2 % respectivement). Recherchés par les primo-accédants, ces derniers sont les seuls biens avec les petites maisons à faire l'objet de transactions actives, mais avec des écarts de prix qui se creusent selon leur qualité. Les appartements des années 1960 et 1970 connaissent une baisse de prix plus importante. D'autant que, depuis quelques mois, le diagnostic de performance énergétique est très regardé, or le leur est le plus souvent médiocre.
Quant au marché des quatre-pièces et des grandes surfaces, il reste bloqué. Certes, les « secondo-accédants », qui revendent un bien pour en acheter un autre, font quelques opérations, mais « si leurs transactions reprennent un peu, cela reste faible,estime Bernard de Crémiers.Il ne s'agit que de transactions forcées, dues à une mutation professionnelle ou à un divorce ».Le retour des secondo-accédants, qui signalerait le vrai déblocage du marché (ils représentent traditionnellement 60 % du marché de l'ancien), ne semble donc pas d'actualité et le profil des acquéreurs actuels, de plus en plus jeunes et modestes, montre que la situation reste fragile face à la montée du chômage, souligne l'économiste Michel Mouillart (lire ci-dessous). Dans ce contexte, le volume des transactions dans l'ancien ne devrait pas décoller. Laforêt s'attend à ce qu'il passe de 600.000 transactions l'an dernier à 480.000 cette année et à 520.000 au maximum en 2010, accompagné d'une stabilité des prix. 2010 constituerait alors une année blanche… ou noire si les taux d'intérêt remontent.

MYRIAM CHAUVOT, Les Echos le 26/11/09

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