Les secteurs

Les centres commerciaux n'ont pas fini de fleurir en Ile-de-France

06.12.2013, source : Les Echos.fr

imprimer

Six sites ouvrent leurs portes en l'espace de quelques semaines et 58 nouveaux pôles seraient en projet. L'Institut d'aménagement et d'urbanisme d'Ile-de-France pointe un risque de « bulle immobilière ».

Ouverture dominicale à Beaugrenelle, spectacle pour enfants à Aéroville, train de Noël à Créteil Soleil. A quelques semaines des fêtes, les centres commerciaux franciliens rivalisent d'efforts pour attirer les acheteurs de fin d'année. Et pour cause : ces derniers mois, la concurrence est devenue féroce dans la région, entre la naissance du centre emblématique d'Aéroville à Roissy (95), la réouverture de Beaugrenelle à Paris (75) et de So Ouest à Levallois (92). Sans oublier, à moindre échelle, l'extension du Clos du Chêne à Marne-la-Vallée (77) l'ouverture de l'Ilo d'Epinay (93) et de One Nation à Les Clayes-sous-Bois (78). L'Ile-de-France, nouvel eldorado des investisseurs, frôlerait-elle le trop-plein de centres commerciaux ? C'est en tous les cas l'analyse de l'Institut d'aménagement et d'urbanisme d'Ile-de-France (IAU-IDF), qui estime, dans une étude publiée le 3 décembre, que la région, déjà forte de 170 centres commerciaux, et de 5 millions de mètres carrés de surface supplémentaires depuis 2000, comptera dans les prochaines années 58 nouveaux pôles (centres commerciaux, magasins d'usines, et parc d'activités commerciales de plus de 10.000 mètres carrés). Soit un peu plus de 1,5 million de mètres carrés, dont une grande partie hors des zones de forte densité démographique. Et ce dans un contexte de pouvoir d'achat en berne, d'essor du e-commerce, et d'érosion constante de la fréquentation des centres commerciaux. Elle a baissé de 1,7 % en septembre selon le Conseil national des centres commerciaux (CNCC). « La plupart des projets avaient été lancés avant la crise de 2008, mais rien n'a changé depuis. Ce décrochage entre le contexte de crise et l'ampleur des perspectives de développement du parc commercial est inquiétant », estime Carole Delaporte de l'IAU-IDF. Un phénomène que Pascal Madry, de Procos, explique par des raisons diverses : « Les élus locaux les soutiennent car cela crée des emplois, les investisseurs parce que le commerce reste une valeur sûre aux loyers rentables, et les enseignes parce que se multiplier permet de mieux négocier avec ses fournisseurs. Pour toutes ces raisons, il n'y a pas de discipline, on surproduit par rapport aux besoins des consommateurs. » Un avis que ne partage pas le CNCC, qui rend davantage les magasins solos responsables de l'offre commerciale pléthorique dans la région. En particulier ceux de moins de 1 000 mètres carrés, ouverts sans autorisation depuis 2008.

Le risque de « cannibalisation »

Toujours plus beaux, plus grands, plus riches en services... les nouveaux centres ringardisent leurs voisins. Aéroville démode Parinor. La gare Saint-Lazare à Paris, dont le rendement atteint les 15.000 euros le mètre carré, fait sans doute souffrir le passage du Havre. Quant aux Saisons de Meaux (77) qui ouvriront bientôt à 25 kilomètres du centre de Claye-Souilly (77), elles forcent ce dernier à se rénover à son tour pour rester dans la course. Avec à la clef, un risque de « cannibalisation », selon Pascal Madry : « Le rendement des boutiques devient de moins en moins bon à chaque nouvelle ouverture. »

Le CNCC, lui, juge cette émulation très saine. « Les commerçants sont obligés de rénover leurs centres sinon la sanction est immédiate. C'est la grande différence avec les centres-villes, et c'est ce qui fait que le modèle fonctionne bien, sans fermeture, avec une vacance très faible », assure le délégué général, Jean-Michel Silberstein, soulignant la bonne santé des centres franciliens par rapport au reste de la France. En témoigne le Millénaire à Aubervilliers (93), qui après des débuts très difficiles, a vu son chiffre d'affaire grimper de 10 % en un an et sa fréquentation de 20 %. Reste le risque, bien réel pour l'IAU-IDF, de bulle immobilière : « Les prix, qu'il s'agisse des valeurs locatives, des valeurs d'actifs et des valeurs foncières, sont de plus en plus déconnectés de leur véritable valeur économique sur le marché. » « Il n'y a pas de bulle : s'il y en avait une, elle aurait déjà explosé ! Aujourd'hui, la valorisation n'est pas supérieure à 2007 -2008 », rétorque le CNCC.

Laurence ALBERT, Les Echos, 03/12/2013

Dernières actualités