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La hausse de l'immobilier ancien devrait continuer en 2011, d'après Century 21

08.01.2011, source : Les Echos.fr

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Le prix moyen dans l'ancien a battu son record de 2008, mais le marché s'est grippé cet hiver. La hausse des prix pourrait se poursuivre cette année, mais sans excéder 3 %.


Le marché de l'immobilier résidentiel s'est grippé cet hiver, révèle le bilan dressé par le réseau Century 21, qui réalise 7,5 % des transactions nationales dans l'ancien. « La progression moyenne des prix au niveau national a été de 8,7 % en 2010, mais elle a été réalisée essentiellement au premier semestre, et l'augmentation des prix n'a pas même atteint 1 % au second semestre », note le président de Century 21, Laurent Vimont. Autre signe, « le délai de vente moyen commence à se rallonger légèrement, alors qu'il diminuait depuis dix-huit mois », poursuit-il. Il faut dire que le prix de vente moyen national a battu un nouveau record à 2.580 euros le mètre carré au quatrième trimestre 2010, contre 2.549 euros lors du pic de 2008.


Les acheteurs plus vieux

La part financée par emprunt est tombée à 64 % du prix d'achat en moyenne, contre 68 % en 2009. Car ceux revendant un logement pour en acheter un autre sont de retour. Plus âgés, plus aisés, ils sont moins sensibles au prix que ceux n'étant pas déjà propriétaires. La part des acheteurs de moins de 30 ans a baissé de 10 %, et davantage d'acquéreurs ont entre 60 et 70 ans (+17 % ), voire plus de 70 ans (+9 % ). Signe de la tension du marché, l'écart entre les prix de mise en vente et ceux de vente s'est réduit, passant de 7 % en 2009 à 5,2 % l'an dernier (4 % pour les appartements et 6,1 % pour les maisons).


Des maisons plus grandes

L'évolution moyenne des prix cache d'importantes disparités selon les biens et les régions. Ainsi, le prix des appartements a grimpé de 10,5 %, à 3.309 euros le mètre carré, ce qui constitue bien un record. Mais le prix des maisons a été plus sage (+ 6,7 % à 2.031 euros le mètre carré) et reste de 3,7 % inférieur à son niveau de 2008, permettant aux acheteurs d'acquérir plus grand : la superficie des maisons acquises a atteint en moyenne 109,26 m² contre 108,8 m² en 2009, pour un montant moyen de 216.895 euros (+5,87 % en un an).


La superficie des appartements, par contraste, s'est réduite, passant en un an de 57,12 à 56,64 m 2, et malgré cela, les acheteurs ont quand même dû débourser 186.595 euros, soit 8,64 % de plus en un an.


Fracture en province

Il n'y a plus un mais des marchés immobiliers, aux prix variant de 0,2 % à 9,5 % selon les régions. Une seule a vu ses prix baisser en 2010 : la Haute-Normandie (-2 % à 1.711 euros le mètre carré). Ainsi qu'une métropole : Marseille (-0,3 % à 2.648 euros le mètre carré). Plusieurs régions stagnent, comme la Bourgogne (+0,2 % l'an dernier à 1.378 euros le m²) ou la Basse-Normandie (+1,1 % à 2.047 euros) et 11 régions n'ont pas retrouvé leurs prix de 2008. Seuls le Languedoc-Roussillon (+ 8,84 % ) et Poitou-Charentes (+ 9,43 % ) ont plus augmenté en 2010 que la moyenne nationale (voir carte page ci-contre), ainsi que Lyon (+ 9,3 % à 2.487 euros le mètre carré).


Mais l'analyse du second semestre par rapport au premier montre que Lyon se grippe (+ 0,04 % ) et que les prix ont baissé dans six régions, jusqu'à -10 % en Bourgogne…


Hausse du locatif à Paris

La capitale ne représente que 5 % des transactions nationales mais elle a focalisé l'attention l'an dernier, car là réside la surchauffe, à 7.942 euros le mètre carré fin 2010 et 7.457 euros en moyenne sur l'année, soit +18,46 % selon Century 21. L'immobilier locatif alimente la hausse. « L'an dernier, à Paris, 25 % des transactions (voire 30 % au 4e trimestre) provenaient d'investisseurs, soit 12 % de plus en un an », souligne Laurent Vimont. En Ile-de-France (+7,78 % en moyenne, à 3.157 euros le mètre carré), la surchauffe est réelle dans les Hauts-de-Seine (+12,8 % à 5.024 euros le mètre carré) et le Val-de-Marne (+9,2 % à 3.569 euros). Seuls les Yvelines (+3,65 % à 3.183 euros) et l'Essonne (+7,1 % à 2.691 euros) n'ont pas retrouvé le record de prix de 2008.


2011 : poursuite de la hausse

Si les taux d'intérêt restent à leur niveau actuel, historiquement bas, « la hausse des prix pourrait se poursuivre, mais n'excédera pas 3 % en 2011 », estime Laurent Vimont. Tout dépendra des taux d'emprunt car « il y a actuellement une surdemande, surfinancée », conclut-il.


MYRIAM CHAUVOT, Les Echos, 05.01.2011
 

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