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Investissement locatif : les limites du dispositif « Duflot »

25.09.2012, Information communiquée par l'enseigne

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Le plafonnement des niches fiscales et celui des loyers brident le nouveau mécanisme.

Le « Duflot », dispositif destiné à succéder au « Scellier », en fin de vie au 31 décembre prochain, a été dévoilé dans ses grandes lignes cette semaine. Il devrait permettre aux acquéreurs d’un logement neuf de déduire de leur impôt sur le revenu de 17 à 20 %  (le taux n’a pas encore été arbitré) de son prix, plafonné à 300.000 euros, s’ils s’engagent à le louer pendant au moins neuf ans. Les bailleurs devront aussi choisir des locataires aux ressources plafonnées, respecter un niveau de loyer inférieur de 20 % au marché local, selon un zonage qui reste à déterminer. Dans ces conditions, le nouveau dispositif va-t-il être plus ou moins avantageux que son prédécesseur ? Nos explications.


1 La réduction d’impôt

Les taux de réduction actuellement en vigueur s’étagent de 13 % (sur neuf ans) pour un « Scellier », jusqu’à 21 % (sur quinze ans) pour un « Scellier intermédiaire ». Les nouveaux taux proposés - entre 17 et 20 % étalés entre neuf et douze ans -semblent donc attractifs, quelle que soit la décision finale du gouvernement. Pour 180.000 euros investis, la réduction annuelle (voir tableau ci-dessus) ne serait inférieure au « Scellier » actuel qu’avec une réduction de 17 % sur douze ans. Pourtant, les deux systèmes sont loin d’être aussi intéressants. En effet, le gouvernement projette de plafonner l’avantage tiré des niches fiscales à 10.000 euros par an dès l’imposition des revenus de 2012 (au lieu de 18.000 euros + 4 % des revenus actuellement). Ce qui devrait limiter le recours au dispositif.

Par exemple, si vous avez un employé de maison, vous avez droit à une réduction égale à 50 % des sommes à votre charge, dans un plafond de 6.000 euros (soit 12.000 euros dépensés en un an). « Comme ces dépenses sont inclues en 2012 dans les niches fiscales et a fortiori en 2013, il ne vous resterait plus que 4.000 euros de réduction disponible au titre du nouveau dispositif », prévient Jean-Dominique Delannoy, avocat associé au sein du cabinet Fidal. Par ailleurs, si vous bénéficiez en 2013 de réductions d’impôt au titre d’investissements en « Scellier » (ou autre dispositif défiscalisant) réalisés les années précédentes, ces dernières viennent aussi amputer le plafond de 10.000 euros. Selon le calcul du ministère du Logement, 90 % des acquéreurs de « Scellier » ne seraient toutefois pas gênés par cet abaissement du plafond des niches fiscales.


2 Le rendement

Quel que soit le dispositif, l’avantage fiscal vient directement soutenir le rendement d’un investissement locatif. Avec le « Scellier », vous économisez 13 % d’impôt pendant neuf ans, c’est-à-dire 1,44 % par an. « Si vous avez emprunté à 4 % pour acheter le logement, il vous faudra au minimum un rendement de 4 % pour rentrer dans vos frais. En y ajoutant la réduction d’impôt, cela donnerait donc un rendement annuel de 5,44 %  », explique Gilles Etienne, directeur du pôle expertise patrimoine chez Cyrus Conseil. Avec le « Duflot », selon les différentes hypothèses de calcul, l’avantage fiscal booste le rendement de 1,66 à 1,89 % par an. Ce qui est loin d’être négligeable. Mais gare aux apparences ! Les loyers autorisés dans le futur dispositif seront minorés de 20 % par rapport au marché local, avec des modulations à préciser en fonction de l’agglomération et du type de logement. « Cela réduit mécaniquement de 20 % le rendement de votre investissement. L’avantage fiscal est donc minoré », commente Gilles Etienne. Par ailleurs, les rendements risquent aussi d’être pénalisés par le zonage du « Duflot », qui devrait privilégier les marchés plus tendus, donc plus chers d’accès.


3 Profiter du « Scellier » ?

« Avec les nouveaux taux de réduction, à première vue intéressants, l’Etat envoie un message fort aux investisseurs pour qu’ils soient, dès le début de l’année, sur le nouveau mécanisme », estime Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers. De plus, les stocks de « Scellier » invendus sont faibles. De là à lui faire vos adieux ? Cela dépend où se situe le programme. Certaines zones éligibles au « Scellier » ne le seront plus au « Duflot ». Si vous y investissez, vous pourrez sans doute profiter de baisses de prix à l’achat, puis pendant neuf ans d’un loyer de marché sans plafond de ressources pour les occupants. Mais sans occulter l’essentiel : trouver un locataire, et évaluer vos chances de plus-value à la sortie. Dans les zones confirmées, plus tendues, les promoteurs transformeront sans doute le « Scellier » en « Duflot ». Dans ce cas, investir en « Scellier » peut vous faire obtenir une réduction d’impôt dès 2013. Si vous attendez le « Duflot », l’avantage fiscal sera plus tardif (il jouera sur l’impôt 2014). Mais comparez bien les deux dispositifs avant de vous décider.


Edouard LEDERER et Catherine SABBAH, Les Echos, le 21/09/2012

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