Les secteurs

Instauration du bail « vert » dans les centres commerciaux : quel impact ?

18.11.2010, source : Les Echos.fr

imprimer

La loi Grenelle II, promulguée l'été dernier, a instauré un bail « vert » obligatoire dans les centres commerciaux à compter du 1er janvier 2012. A qui profite cette incitation à la maîtrise des charges : aux bailleurs ou aux locataires ? Quel sera l'impact sur les loyers ?


Les propriétaires de centres commerciaux sont prévenus. A compter du 1er janvier 2012, toute surface commerciale supérieure à 2.000 mètres carrés devra obligatoirement disposer d'un bail « vert », comme l'indique la loi Grenelle II promulguée le 13 juillet dernier. Destinées à diminuer l'empreinte environnementale de ces actifs immobiliers, ces nouvelles clauses devraient inciter les locataires à réduire leurs consommations d'eau, d'électricité et de chauffage. Ils devront aussi veiller à la qualité de leurs installations techniques et à leur maintenance, au tri des déchets et à l'emploi de matériaux non polluants. « Ce texte ne vise pas tous les locataires de tous les centres commerciaux de plus de 2.000 mètres carrés, comme cela était prévu dans le projet de loi initial. Il ne concerne que les locaux situés dans un centre et développant des superficies supérieures à ce seuil. En résumé, la loi s'applique surtout aux magasins locomotives et pas aux petites boutiques », précise Bernard Boutonnet, responsable pédagogique à l'Association pour la formation et l'aide à la connaissance (Afac).


Même si le décret d'application n'a pas encore été publié et qu'un vide juridique plane toujours sur le contenu de ce bail, quelques contrats commencent à fleurir ici et là. « Ces clauses sont surtout utilisées dans les projets neufs de plus de 8.000 mètres carrés », constate Clarence Cabrol, responsable des ensembles commerciaux de Cushman & Wakefield. « L'idée principale de ces contrats repose sur un dialogue entre le bailleur et ses locataires. Régulièrement, nous allons échanger des informations sur les consommations énergétiques des locaux loués », ajoute Maxime Lanquetuit, responsable du développement durable d'Altarea-Cogedim.


Initiatives peu contraignantes

Le groupe Unibail-Rodamco a signé des baux verts avec 700 de ses locataires. Développée sur trois pages, cette annexe « maison » est systématiquement intégrée aux nouveaux contrats et aux renouvellements quelle que soit la surface commerciale. « D'ici à la fin de l'année, ces baux représenteront 10 % de nos locations en cours. Cela va rapidement monter en puissance dans les prochaines années », prévoit François Cantin, directeur de l'ingénierie immobilière du groupe Unibail-Rodamco. Pour ce dernier, jouer la carte du développement durable auprès des utilisateurs devient nécessaire. « Cela ne sert à rien de construire des bâtiments "verts"si l'usage que l'on en fait n'est pas adapté. Nous sommes aujourd'hui dans une phase d'éducation et de sensibilisation des preneurs. Avec ces mesures, nous leur proposons pour l'instant des règles d'utilisation simples et peu contraignantes », ajoute-t-il. En juin, le groupe Altarea-Cogedim a inauguré au Kremlin-Bicêtre (Val-de-Marne) Okabé, son premier centre commercial « vert ». En signant leur bail, les 82 enseignes locataires se sont engagées à respecter des plafonds de consommation. Ainsi, « la puissance d'éclairage est limitée à 80 watts par mètre carré et par an dans les boutiques. Après quelques mois de fonctionnement, la moyenne des commerçants du centre s'établit à 46,9 watts », souligne, satisfait, Maxime Lanquetuit. Pour les bailleurs, cette action environnementale permettra à terme de maîtriser les factures énergétiques et, par voie de conséquence, les charges des locataires.


Promesses à terme

Si cet argument économique semble convaincant auprès des occupants des nouvelles générations de magasins, peu énergivores, il est moins efficace auprès des « preneurs » de bâtiments anciens peu performants, dans lesquels ils pourraient être contraints d' investir pour pouvoir respecter les normes. Toutes les enseignes ne sont pas non plus prêtes à se lancer dans le suivi systématique des consommations en changeant habitudes et matériel (aucun halogène, ampoules à basse consommation exclusivement, etc.). Enfin, « si certains propriétaires préconisent des règles de bonne conduite, d'autres tentent de les imposer et cela est plus délicat à faire accepter aux locataires », signale Clarence Cabrol. Pour l'instant, les grands propriétaires réfléchissent à deux types de mesures en cas de non-respect des plafonds de consommation, « soit des sanctions financières, soit un système incitatif avec des primes à la clef en cas d'économie », détaille Bernard Boutonnet, de l'Afac.


La mesure est trop récente pour que l'impact du bail « vert » sur les loyers soit mesurable. Les avis sont partagés. « Les coûts de construction et de maintenance des bâtiments "verts" étant plus élevés, ils seront répercutés pour partie dans le loyer avec une augmentation comprise entre 8 et 15 % », assure Clarence Cabrol. « Il n'y a aucun effet sur les valeurs locatives », affirme de son côté François Cantin. L'entrée en vigueur le 1er janvier prochain d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire devrait faire prendre conscience aux locataires de la plus ou moins bonne qualité énergétique de leur futur emplacement commercial.

LAURENCE BOCCARA, Les Echos, 18.11.2010

Le cahier des charges
Le locataire s'engage à être transparent sur ses consommations électriques qu'il communique au bailleur une fois par an. Il doit aussi s'assurer que la lumière est éteinte lorsque la boutique est fermée, limiter l'éclairage au tiers de la puissance en l'absence de clients, supprimer toute source d'éclairage halogène, et ne pas dépasser une puissance imposée selon les surfaces de vente (50 watts par mètre carré dans les boutiques d'habillement et les restaurants, 30 dans les autres, par exemple).
Toute installation complémentaire de chauffage et de climatisation doit être justifiée par une note de calcul.
Le locataire laisse le loisir au bailleur d'accéder aux installations techniques privatives une fois par an.
En cas de travaux d'aménagement, le locataire doit utiliser des produits éco-certifiés ou recyclés et à faible impact environnemental. Si les travaux portent sur les sanitaires, des robinets et des sanitaires économes en eau doivent être installés.
Locataire et bailleur s'engagent à se voir une fois par an dans le cadre d'une concertation environnementale.

Dernières actualités