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Immobilier : les ventes ont redécollé dans le neuf, attisant les hausses de prix

04.09.2010, source : Les Echos.fr

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Le nombre de logements neufs vendus a progressé de 7,6 % en un an. Les ventes d'appartements, en particulier, viennent de bondir de 13 % entre fin mars et fin juin. Mais la hausse est concentrée sur les studios et une pièce.

Les ventes de logements neufs redécollent. Avec un nombre de produits vendus de 29.915, elles ont retrouvé au deuxième trimestre 2010 le niveau d'avant la crise, enregistrant une hausse de 12 %  sur 3 mois glissants. Celle-ci n'avait été que de 1 % entre le premier trimestre 2010 et les trois derniers mois de 2009. Par rapport à la même période de l'an dernier, la hausse s'établit à 7,6 %, les ventes d'appartements, progressant de 5,7 % et celles des maisons de 23,3 %. Mais sur cette dernière catégorie, il y a un effet d'optique. Leurs ventes avaient redémarré fortement au troisième trimestre 2009. Entre le premier et le deuxième trimestre 2010 la progression n'est plus que de 5 %, et encore aidée par la fin du doublement du prêt à taux zéro fin juin.

En revanche, le changement est majeur sur les appartements, qui représentent 88 % du marché. Les ventes ont bondi de 13 %  en trois mois à fin juin, amplifiant le mouvement inflationniste. Le prix des appartements a ainsi augmenté de 1,8 % en trois mois et de 5,4 % sur un an, à 3.556 euros le mètre carré en moyenne. La Fédération des promoteurs constructeurs (FPC) observe même une progression de 7 % du prix des appartements à 3.801 euros le mètre carré au deuxième trimestre sur un an. Mais « nos promoteurs sont davantage implantés en zones tendues », tempère son président Marc Pigeon. Pour les maisons, le prix moyen a poursuivi son déclin, à 237.300 euros le lot, en retrait de 4,2 % en un an.

D'une manière globale, face à la demande, l'offre s'accroît insuffisamment. Au deuxième trimestre 2010, les mises en vente ont augmenté de 57 %  en un an et de 19 % en trois mois, mais l'encours proposé à la vente a continué à baisser, tandis que le délai moyen d'écoulement est passé en un an de plus de 9 mois à moins de 7 mois pour le collectif, et de plus de 12 mois et demi à 8 mois pour les maisons.

Malgré cette hausse des ventes, les promoteurs estiment le marché toujours malade. Certes, la barre des 110.000 ventes sur douze mois glissants est dépassée (110.200) mais « l'accession à la propriété reste trop faible, représentant toujours au deuxième trimestre la même proportion de nos ventes, soit 35 % contre 65 % de Scellier, observe Marc Pigeon. Appliqué aux 110.000 ventes nationales, ce taux représente 38.000 à 40.000 accessions à la propriété, or il en faudrait 70.000, avec des ventes totales de 135.000 logements, pour que les promoteurs répondent à la demande ».

Se pose aussi la question du prix des appartements. Risque-t-il de déraper à nouveau ? « Les prix de crise du deuxième trimestre 2009 sont une base de comparaison très basse », relativise le président de la FPC. Par ailleurs, au deuxième trimestre, la hausse des volumes et des prix se concentre sur les studios et une pièce : + 38 % des ventes sur un an et + 11,3 % sur les prix, à 4.526 euros le m 2.
 


Pénurie de petites surfaces

Il existe visiblement une pénurie de petites surfaces, le bien de prédilection du régime Scellier, pour lesquelles l'encours proposé à la vente baisse (- 2 % ) alors que les mises en vente ont bondi de 85 % en un an. La pression n'est pas la même sur les deux et trois pièces, principaux segments du marché. Sur les deux pièces, le volume de ventes n'a augmenté que de 5 % en un an et les prix de 4,3 %, à 3.580 euros le mètre carré. Les ventes de trois pièces ont-elles reculé de 4,6 %. Certes, leur prix augmente (+ 4,6 % ) et l'encours des produits proposés à la vente baisse, mais il représente tout de même encore 23.305 logements, contre moins de 5.000 studios et une pièce.

Le patron de la Fédération des promoteurs et constructeurs anticipe toutefois une sensible augmentation de prix prochainement pour tous les logements. « La génération des programmes immobiliers Bâtiments basses consommatinons, BBC, arrivera sur le marché à partir du deuxième semestre, et leur surcoût de construction devrait se traduire, selon nos estimations actuelles, par une hausse de prix de vente comprise entre 3,5 % et 5 % », estime-t-il. Enfin , « les annonces prévues sur l'accession à la propriété vont peut-être inciter à l'attentisme », conclut-il, une augmentation importante du montant du prêt à taux zéro étant dans les tuyaux.


MYRIAM CHAUVOT, Les Echos, 01.09.10 

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