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Immobilier : les promoteurs broient du noir

02.06.2012, source : Les Echos.fr

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Rien à l’horizon. Les mesures concernant l’immobilier résidentiel ne seront sans doute pas prises avant le milieu de l’été. En attendant, les ventes de logements neufs ont diminué de 25 %, les mises en chantier de 21 %.

Les promoteurs de logements n’envisagent pas de baisser leurs prix. Ce pourrait être un signe pourtant, alors que, selon leur fédération, la FPI, les ventes du dernier trimestre ont chuté de 25 % par rapport aux trois premiers mois de l’année 2011 et de 39 % par rapport à la même période en 2010. Les derniers chiffres du ministère de l’Egalité des territoires et du Logement, qui comprennent également les maisons, font état de 19.600 ventes, inférieures de 14,4 % à celles du premier trimestre 2011. C’est bien d’actes signés que font état ces chiffres : ce qui signifie que sont comprises dans ces statistiques les réservations de décembre 2011, avant que l’avantage fiscal « Scellier » ne soit raboté à 13 %. Pour désengorger les offices notariaux à la fin de l’année, la loi permettait en effet de régulariser ces ventes jusqu’au 31 mars 2012. « La réalité du marché 2012 ne sera donc visible qu’à la fin du mois de juin et elle sera sans doute pire », pense Jérôme Quentin-Mauroy, le président de Tagerim. Lui qui vendait plus de 85 % de sa production à des investisseurs reconnaît que près des trois quarts des actes signés entre janvier et fin mars et comptabilisés sur son chiffre d’affaires 2012 datent, en fait, de 2011. « Depuis, le rapport s’est quasiment inversé entre investisseurs et acquéreurs de résidence principale. Les chiffres sont un peu remontés en avril, le mois de mai avec les élections et les ponts a été catastrophique », poursuit-il.

Il n’est pas le seul à désespérer de la disparition des acheteurs : la baisse oscille entre 20 et 30 % chez les grands promoteurs comme chez les petits : - 30 % chez Spirit Promotion, - 50 en janvier chez BNP Paribas Immobilier qui semble, en avril, avoir retrouvé sa vitesse de croisière de 2011, Nexity reconnaissait fin mars une diminution de 30 %, Kaufman & Broad, - 20 à 25 % surtout en province comme Pitch Promotion. Chez Promogim, Christian Rolloy, le président, note une chute accentuée depuis les élections. Paradoxalement, le marché du haut de gamme continue de bien se porter avec des achats cash fréquents de la part d’investisseurs qui n’ont plus confiance qu’en la pierre. « Entre 4.000 et 7.000 €/m2, il y a un gros trou d’air », précise Olivier Bokobza, directeur général adjoint du pôle résidentiel de BNP Paribas Real Estate.

 


Stratagèmes de sortie de crise

La crise du logement pourtant ne s’est pas résorbée en un an. Mais le marché a changé : Scellier ratiboisé, PTZ recadré, attente de nouvelles mesures et contexte international menaçant expliquent le calme plat. Les professionnels redoutent qu’il dure, alors que la ministre de l’Egalité des territoires et du Logement, Cécile Duflot, a confirmé dans une phrase un peu contradictoire que le dispositif serait supprimé « comme prévu, au plus tard le 31 décembre ». « Notre crainte la plus forte serait une suppression de l’avantage fiscal plus tôt, s’inquiète François Payelle, le nouveau président de la FPI. Si le gouvernement ne change rien, on peut espérer un rebond des ventes en septembre pour profiter des derniers feux du Scellier. » Et jusque-là ? « Les plans sociaux sont prêts, il n’y a qu’à appuyer sur le bouton, affirme un bon connaisseur du secteur, mais en 2008, les entreprises avaient destocké et licencié trop tôt, cette fois elles attendent ». Et imaginent toutes sortes de stratagèmes pour écouler leurs logements et faire tourner leurs équipes. L’offre des frais de notaire, un grand classique est à nouveau d’actualité, tout comme les négociations (entamées en avril sur les prix ayant grimpé de 3 % après la hausse de la TVA). Plus nouveau, la plupart des promoteurs réfléchissent désormais à des offres low-cost (lire ci-contre) de logements plus petits, moins finis ou aux prestations plus simples.

Beaucoup d’entre eux tentent aussi de renégocier le prix de terrains sous promesse de vente : « Les discussions ont commencé au lendemain de l’annonce par Nicolas Sarkozy, le dimanche 29 janvier, de l’augmentation de la constructibilité de 30 %, explique Tristan Bienaimé, le directeur commercial et marketing de Pitch Promotion. Ce sont les propriétaires qui nous ont appelés, dès le lundi matin, pour revoir leurs prix... à la hausse. » Dans bien des cas, la reprise des pourparlers est une nouvelle prise de risque et aboutit à un abandon de l’opération, ce qui, en cette période de vaches maigres, en arrange plus d’un. Toujours selon la FPI, les mises en chantier ont diminué de 21 % , les promoteurs prudents retardent ou annulent les opérations prévues. A la même époque, en 2011, Kaufman & Broad disposait de 1.700 logements à vendre contre 1.000 aujourd’hui. « Cette offre en baisse ne présage rien de bon pour les prix », prévient Olivier Bokobza.

Troisième voie de sortie : les ventes d’immeubles entiers ont repris. Elles représentent 50 % chez Spirit promotion, 28 % contre 13 % en 2010 chez Kaufman & Broad. Les acheteurs, bailleurs sociaux, SCPI, institutionnels ou privés se savent en position de force et obtiennent d’importantes remises.

Aucune rencontre n’est pour l’instant prévue entre ces acteurs de la promotion et leur nouvelle ministre Cécile Duflot. La FPI, comme l’Union de constructeurs immobiliers, a fait passer ses messages : un moratoire réglementaire de plusieurs années, « pas question de jeter le Grenelle aux orties, tempère François Payelle, mais il faut laisser aux entreprises le temps de s’adapter aux nouvelles lois qui imposent des changements techniques lourds ». Les professionnels souhaitent aussi une mise à disposition de terrains moins chers et un nouveau dispositif « mobilisant l’épargne privée avec contrepartie sociale », surtout ne plus parler de défiscalisation même si c’est bien de cela qu’il s’agit.


Laurence BOCCARA et Catherine SABBAH, Les Echos, le 31/05/2012

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