Les secteurs

Immobilier : les acquéreurs reprennent le pouvoir

10.09.2012, source : Les Echos.fr

imprimer

Même si les prix se maintiennent, le coût du crédit a plongé depuis le début de l’année. Conséquence : le pouvoir d’achat immobilier des Français s’est amélioré dans de nombreuses régions. Et si c’était le moment d’acheter ?

Bien sûr, les signes de la crise sont visibles sur le marché immobilier. Acheteurs comme vendeurs se regardent en chiens de faïence, et le nombre de transaction est en chute libre. Selon les notaires, il n’y aura que 700.000 ventes dans l’ancien en 2012, contre 854.000 en 2011, soit une baisse de 18 %. Mais les acheteurs peuvent se frotter les mains. Car s’il y a un domaine où le pouvoir d’achat des Français s’est amélioré en 2012, c’est bien l’immobilier.

Selon notre baromètre, réalisé sur la base de données du Crédit Foncier Immobilier et d’Empruntis.com (lire page suivante), de nombreux quartiers de Paris, et la plupart des métropoles régionales sont devenues plus abordables en un an. Pour un 80 m 2, notre base de comparaison, le coût global (valeur du logement et coût du crédit) a diminué de 5,94 % dans le 4 e arrondissement parisien. Une économie de 76.794 euros en un an ! Selon nos calculs, les quartiers les plus huppés de la capitale connaissent le même sort : - 2,79 % dans le 5 e arrondissement (33.1161 euros économisés), - 1,67 % dans le 8 e et encore - 2,04 % dans le 16 e.

La situation est tout aussi alléchante dans les grandes villes de province : en un an le pouvoir d’achat immobilier a progressé de 7,64 % à Lille, de 6,19 % à Angers ou encore de 5,64 % à Reims. Lyon ou Marseille sont aussi concernées, mais l’économie y est inférieure à 0,3 %. Les acquéreurs, longtemps menés au score, retrouvent l’avantage. Emprunter est devenu très avantageux depuis le début de l’année. Toutes durées confondues, le crédit immobilier est passé en moyenne à 3,8 %, sous la barre symbolique des 4 %. Le record de la fin 2010 (3,4 % ) se rapproche à grande vitesse. Et ce n’est sans doute pas fini. Pour les prêts du mois de septembre, les banques proposent sur vingt ans du 3,8 % hors assurance... mais avant négociation.

Chasser le bon crédit

La chasse au bon crédit est ouvert ! Entre juin 2011 et juin 2012 (la période couverte par notre baromètre), il a clairement joué en faveur des acheteurs. Le crédit bon marché a amplifié la baisse des prix de l’immobilier (à Angers, à Bordeaux...), ou a annulé les effets de la hausse des prix. A Lyon, sans l’effet crédit, le coût d’un appartement aurait augmenté de 4.000 euros. Au lieu de quoi, il s’est légèrement replié (de 828 euros). Partout ailleurs, il a joué un rôle d’amortisseur de la hausse des prix (comme dans la majorité des arrondissements parisiens).

Reste que ces conditions de financement ne sont pas ouvertes à tous. Difficile désormais d’obtenir un crédit si votre taux d’effort (comprenant tous les crédits que vous pourriez avoir contracté) est supérieur à 33 % de votre revenu. Et il est devenu exceptionnel qu’une banque finance intégralement une acquisition sans apport initial de votre part. Cela a eu pour conséquence d’exclure les primo-accédants du marché.

En revanche, les acquéreurs ne doivent pas compter sur une plongée des prix. Sur l’année 2012, les agents immobiliers s’attendent à une stabilité à Paris, à des baisses ciblées dans le reste du pays. « En 2012, les prix devraient se maintenir à Paris, comme dans les villes de première couronne - Boulogne-Billancourt ou Neuilly-sur-Seine. Mais à Montrouge ou Issy-les-Moulineaux, la baisse risque d’être plus sensible que dans la capitale. Les grandes villes de province vont connaître des baisses de - 5 % à - 10 %. Mais ce sera surtout le marché secondaire, dans les communes moins attrayantes qui souffrira avec des baisses supérieures à 20 % », indique Stéphane Imovicz, directeur général du Crédit foncier immobilier.

Pas de « grand soir » des prix

Jusqu’à présent, les prix n’ont, en effet, que faiblement évolué. Selon les notaires (à fin mars, voir tableau ci-dessus), ils ont progressé de 2,3 % en rythme annuel. A fin juin, les prix n’ont pas non plus beaucoup évolué, selon le Crédit Foncier Immobilier (lire page suivante). A Paris (pour un 80 m 2 ancien) quatre arrondissements s’inscrivent en baisse (de - 5 à - 1 % ). Les autres quartiers montent assez timidement (de + 1 à + 4 % ). En région, la plupart des grandes métropoles de notre baromètre grimpent, mais faiblement (de + 2 à + 4 % ). Le coeur n’y est plus. Seules Strasbourg et Montpellier gagnent encore de + 5 à + 6 % sur les prix.

Mais le « grand soir » - pour les acquéreurs en tout cas -va peut-être arriver. En cas de conjoncture dégradée et de croissance du chômage, les taux à dix ans de la France pourraient remonter ce qui renchérirait le coût du crédit. Par ailleurs, l’instabilité fiscale de l’immobilier pourrait finir par décourager les investisseurs. De quoi faire plonger les prix en 2013.

Edouard LEDERER, Les Echos, 07/09/2012

Dernières actualités