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Immobilier : la taxation des plus-values va peser sur le Scellier

29.08.2011, source : Les Echos.fr

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La taxation à 32,5 % de la plus-value depuis le 25 août s'ajoute à un effort d'épargne moyen des candidats au Scellier qui a dépassé le seuil psychologique des 500 euros.

Les petits bailleurs privés réagissent violemment à l'annonce, mercredi, de la suppression de l'abattement fiscal sur les plus-values immobilières. « Cette mesure est parfaitement injuste, eu égard aux règles applicables dans d'autres secteurs : par exemple, l'exonération des plus-values réalisées sur les actions ou les titres détenus depuis plus de huit ans n'est pas remise en cause, s'indigne Jean Perrin, président de l'Union nationale de la propriété immobilière (Unpi). Les propriétaires se détourneront de l'investissement immobilier. » La question est actuellement très sensible car les candidats au Scellier se retrouvent désormais en position critique.

La majorité d'entre eux appartiennent aux classes moyennes et est prête, pour investir, à débourser jusqu'à 500 euros par mois (après prise en compte de l'avantage fiscal et du loyer perçu). Au-delà, le marché chute, estiment les promoteurs. Or cette année, chez Akerys par exemple, le principal promoteur de logements défiscalisés, le rabot de l'avantage fiscal à 18 % et surtout la flambée des prix ont fait grimper l'effort d'épargne moyen des clients à 580 euros contre un peu moins de 500 euros l'an dernier. « On retrouve la situation du Robien en 2008, où les ventes de logements locatifs ont chuté de 50 % à 34.900, contre 62.500 en 2007, analyse Franck Vignaud de chez Akerys. A l'époque, du fait de la hausse des prix, l'effort d'épargne était monté à 590 euros pour un rendement locatif brut de 3,9 % », contre 3,5 % seulement aujourd'hui en zone A.

Désormais, il devient plus difficile d'espérer compenser cette situation par la plus-value de revente, taxée depuis le 25 août à 32,5 %. Pour l'Etat en revanche, c'est le jackpot : l'immobilier neuf a augmenté de 89 % de 1998 à 2010 et l'ancien de 172 %. Or, en comptant un peu plus de deux ans pour livrer un logement neuf puis les neuf ans de location requis pour bénéficier de l'avantage fiscal, ce sont les 50.000 investisseurs de la fin du Périssol en 1999 et les 34.000 du Besson en 2000 et 2001 qui arrivent en position de revendre cette année et l'an prochain.


Un avenir qui s'assombrit 

La situation ne va pas s'améliorer pour les nouveaux investisseurs puisque, au-delà du rabot à 16 % de la réduction d'impôt du Scellier annoncée mercredi, le gouvernement étudie pour septembre une nouvelle baisse ( « Les Echos » du 25 août) à 14 % ou au mieux à 15 % dès le début 2012 (le tour de vis serait moindre pour le Scellier intermédiaire) en contrepartie d'une prolongation du dispositif jusque fin 2015 contre fin 2012 actuellement. Il n'y a aucun suspense sur la prolongation, car le secteur de la construction ne peut faire sans, ni le marché du logement, malgré l'effet inflationniste de l'avantage fiscal sur les prix de l'immobilier et les loyers.

Depuis vingt-cinq ans (1984-2009), la population française s'est accrue de 7 millions de ménages, mais le parc locatif privé de résidences principales a stagné à 6,4 millions de logements, soit aujourd'hui 24 % du parc de résidences principales contre 32 % en 1984. Ce sont les 900.000 logements des dispositifs Méhaignerie à Scellier qui ont compensé la disparition des bailleurs institutionnels, rappelle l'institut d'études immobilières et foncières. Les arbitrages attendus le 21 septembre pour le projet de loi de Finances 2012 vont donc devoir gérer la quadrature du cercle : rogner le Scellier sans faire fuir des bailleurs privés aujourd'hui très remontés.

MYRIAM CHAUVOT, Les Echos le 29/08/2011

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