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Immobilier : la baisse des prix va s'accentuer en 2013

28.02.2013, source : Les Echos.fr

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Baisse des prix, des transactions et de la production de crédit : l'année 2013 s'annonce morose selon l'étude annuelle du Crédit Foncier sur les marchés de l'immobilier.

Sans surprise, dans un environnement économique dégradé et de moins en moins attrayant sur le plan fiscal, les perspectives du marché de l'immobilier tricolore se placent sous de sombres auspices. La correction du marché immobilier résidentiel, amorcée l'an dernier, devrait se poursuivre en 2013, estime le Crédit Foncier dans sa dernière étude annuelle sur les marchés de l'immobilier.

Pas de d'effondrement généralisé

Dans l'ancien, les prix devraient même en moyenne baisser plus fortement qu'en 2012, où ils ont relativement résisté (voir tableau et carte ci-dessous) alors que le marché s 'est contracté en volume. « Les vendeurs ont jusqu'à présent tenu bon sur les prix, observe Emmanuel Ducasse, directeur des études immobilières au Crédit Foncier, ce qu'ils ne pourront pas faire éternellement . » Le Crédit Foncier réfute toutefois l'idée d'un effondrement généralisé. « Nous excluons un recul brutal des prix de l'immobilier en 2013, précise le responsable, car le besoin de logement des Français va demeurer insatisfait. La production d'immobilier neuf reste structurellement insuffisante. »


Jusqu'à 10 % de recul des prix dans l'ancien selon les zones

Les écarts de prix devraient aussi être plus marqués cette année selon les zones géographiques. Les experts du Crédit Foncier distinguent ainsi trois évolutions. Pour les coeurs de métropoles dont Paris, les secteurs privilégiés, les stations balnéaires ou de montagne les plus cotées, ils tablent sur un repli compris entre 0 % et -5 %. En Ile-de-France, hors de la capitale et de sa première couronne à l'Ouest, la baisse devrait avoisiner les 5 %.

Ailleurs, c'est-à-dire dans les zones moins tendues comme la périphérie moins recherchée des grandes villes ou les communes de moins de 250.000 habitants, le recul atteindrait de -5 % à -10 %. Ces prévisions de prix du Crédit Foncier n'ont rien d'original. Elles sont dans la droite ligne des fourchettes de prix présentées depuis le début de l'année par la plupart des observateurs du marché. Ainsi, d'après les estimations de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), publiées en janvier, les prix de l'immobilier ancien reculeraient en France de 0 % à 2 % en 2013. Dans sa dernière étude Eco Immobilier , le Crédit Agricole mise pour sa part sur une baisse de l'ordre de -5 % à -6 % en glissement annuel, quand le cabinet d'études économiques Xerfi croit à un faible repli de -1,1 % en 2013.

Repli des transactions dans l'ancien et dans le neuf

De même, concernant l'évolution de l'activité dans l'ancien, le Crédit Foncier ne s'écarte pas du consensus qui table sur moins de 600.000 transactions en 2013. L'étude avance toutefois un chiffre précis de 570.000 ventes attendues en 2013, en chute de près de 13 % par rapport à 2012, à près de 650.000 ventes. Pour parvenir à cette estimation, le Crédit Foncier dit s'appuyer sur les travaux de l'Observatoire du financement des marchés résidentiels et du professeur Michel Mouillart, qui établissent sur longue période une corrélation entre l'évolution du volume des crédits immobiliers et celle des transactions immobilières. Car, l'acquisition d'un logement est financé par le crédit à 82 % ou 83 %, un niveau qui n'a quasiment pas varié depuis dix ans. Le Crédit Foncier aligne donc ses prévisions d'activité sur celles du marché du crédit en 2013, pour lequel il voit une baisse de 10 % à 12 % à un peu plus de 100 milliards de crédits immobiliers versés (voir encadré).

Après son violent freinage de l'an dernier, l'immobilier neuf devrait encore connaître une diminution des mises en chantier des logements collectifs de plus de 20 %  sur l'ensemble de l'année pour atteindre environ 316.000 unités. Ce chiffre, détaille le Crédit Foncier, n'inclut pas les simples travaux sur logements existants, et se ventilerait de la façon suivante : entre 10.000 et 12.000 résidences secondaires, 40.000 unités en locatif privé, 87.000 en locatif social et moins de 180.000 en accession à la propriété. « On reste loin de l'objectif du gouvernement de production de 500.000 logements par an, ce qui explique que les prix vont avoir du mal à décrocher », réaffirme Emmanuel Ducasse.

Les taux du crédit immobilier se stabiliseraient autour de 3,20 % à 3,30 % en 2013

Hors événement macroéconomique majeur, le crédit immobilier bon marché devrait perdurer tout au long de 2013. « Au cours du premier semestre, les taux d'intérêt d'emprunt immobilier, hors assurance, devraient se stabiliser autour de 3,20 % à 3,30 % en moyenne, estime Emmanuel Ducasse, directeur des études immobilières au Crédit Foncier, puis probablement augmenter légèrement dans la seconde moitié de l'année. » En janvier 2013, d'après les derniers chiffres publiés par l'Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux des crédits immobiliers hors assurance se sont établis à 3,16 % en moyenne contre 3,23 % en décembre 2012. De même la durée moyenne des prêts, tombée à 199 mois en janvier 2013, devrait se maintenir à ce niveau en 2013.
Du côté de la distribution du crédit, d'après le Crédit Foncier, la baisse de volume des crédits à l'habitat devrait se poursuivre, mais de façon plus modérée que l'an passé : de -10 % à -12 % à un peu plus de 100 milliards d'euros en 2013 contre -18 % à 119 milliards d'euros en 2012.

Anne-Sophie VION, Les Echos, 27/02/2013

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