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Immobilier : l'avenir du secteur reste incertain

08.01.2012, source : Les Echos.fr

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Le nombre de transactions devrait reculer de 10 à 15 % cette année, notamment du fait de la suppression du PTZ+ dans l’ancien. En revanche, les agents immobiliers divergent sur les prix : Century 21 anticipe une nouvelle mais légère hausse, la Fnaim, une baisse.

Rarement prévoir les prix de l’immobilier s’est révélé aussi difficile. Il faut dire que 2012 cumule l’attentisme préélectoral à la suppression du prêt à taux zéro plus (PTZ +) dans l’ancien et aux incertitudes de la conjoncture économiques. Bilan : les anticipations des professionnels pour 2012 divergent fortement. Malgré la conjoncture économique, Century 21 prédit une légère hausse des prix des logements anciens (de 1 à 2 % ), toutes choses égales par ailleurs (emprunt, taux d’intérêt, revenu des ménages, etc.). « Il manque 800.000 logements dans les centres-villes et, de surcroît, on observe une montée en puissance des retraités, souligne Laurent Vimont, dirigeant de Century 21. Par ailleurs, les taux d’intérêt restent bas, à 4 % au lieu de 5,4 % en 2008. »

Telle n’est pas la position de la Fnaim. « La pression de la demande due au manque de logements ne nous paraît pas un facteur suffisant pour gommer toutes les raisons de baisse », résume son président, René Pallincourt. La Fnaim anticipe notamment une remontée des taux d’intérêt et un raccourcissement de la durée des emprunts. Elle exclut formellement, dans ces conditions, que les prix montent cette année. La seule question est l’ampleur de la baisse. La Fnaim prédit un recul modéré, limité à - 5 % (- 10 % à Paris où le m 2 vaut de l’or), plutôt qu’une chute. « Nous excluons toute baisse supérieure à 5 % », insiste René Pallincourt.


Les primo-accédants en baisse

Si leurs avis divergent sur l’évolution des prix, les deux réseaux immobiliers se rejoignent pour prédire un recul du nombre de transactions cette année. Les notaires prévoient pour 2011 un volume légèrement en deçà de celui de 2010, qui était de 783.000 transactions. Sur cette base, « les transactions devraient baisser en 2012 de 10 à 15 % », contre près de - 7 % en 2011 (- 13 % en Ile-de-France), estime Laurent Vimont. La Fnaim table, de même, sur un recul de 15 %.


Car la suppression du PTZ + dans l’ancien fera baisser le nombre de primo-accédants. « Cette année, ils étaient environ 300.000 à accéder à la propriété pour la première fois, sur les 800.000 transactions du marché, remarque René Pallincourt. 30 % d’entre eux ne pourront probablement plus acheter, ceux appartenant aux quatre plus basses tranches de revenu du barème du PTZ + », pour lesquels ce prêt diminuait le taux d’effort de 10 % à 15 %. « Cela devrait faire baisser de 10 % environ le prix des biens ciblés par cette clientèle, c’est-à-dire les logements de 120.000 à 150.000 euros », estime pour sa part Laurent Vimont. Déjà, en 2011, le nombre de ventes de résidences principales (les deux tiers du total) a reculé de 5 %, observe Century 21, contre une forte progression des résidences secondaires (+ 8 % ) et, surtout, des investissements locatifs. Ils grimpent de 18 % au niveau national, et même de 20 % à Paris où 30 % des acheteurs sont des investisseurs, contre 18 % en moyenne nationale.

Les incertitudes sur la direction que prendront les prix cette année dans l’immobilier ancien n’empêchent pas 2011 de clôturer sur une hausse au niveau national, estimée à 6 % par Century 21 par rapport à 2010 et un peu plus de 7 % pour la Fnaim. « Entre 2010 et 2011, le prix moyen d’un logement aura augmenté de 10.000 euros, à 205.177 euros contre 195.649 euros en 2010 », souligne Laurent Vimont en relevant que le prix moyen d’un logement dépasse désormais la barre des 200.000 euros. Mais la hausse de 6 % sur le prix au m 2 mesurée par son réseau se concentre sur les appartements (+ 8,3 % contre + 3,5 % pour les maisons) et n’est qu’une moyenne : la palme revient à Paris : + 12,6 % contre + 8,3 % sur le marché francilien hors Paris, avec de fortes disparités selon les départements franciliens. De même, en province, cela va de 0 % pour Rennes et Strasbourg jusqu’à + 8 % pour Nantes et Montpellier.

Ceci, souligne Century 21, masque un recul des prix entre le premier et le second semestre, de 2,2 % sur la France entière et de 0,3 % en Ile-de-France hors Paris. La capitale se calme : le prix au m 2 y a augmenté sur six mois, mais de seulement 1,2 %. La baisse s’accélérerait selon la Fnaim, qui mesure - 6,3 % à Paris entre le troisième et le quatrième trimestre, contre + 0,3 % en province.


Myriam CHAUVOT, Les Echos, 04/01/2011

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