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Immobilier d'entreprise : l'étau fiscal se resserre

14.05.2012, source : Les Echos.fr

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Suppression de l’article 210E, limitation de la déduction des intérêts d’emprunt, instauration d’une redevance pour création de bureaux. Depuis 2007, l’étau fiscal se resserre autour des investisseurs en immobilier d’entreprise.

La pierre, vache à lait des pouvoirs publics ? C’est l’avis de nombreux professionnels. Profitant de l’envolée du prix de l’immobilier, de l’afflux important de capitaux captés par ce secteur et des plus-values empochées par les opérateurs, l’Etat et les collectivités locales aux finances exsangues ont prélevé une part croissante de cette manne. La tendance est nette : depuis cinq ans, la fiscalité liée à l’immobilier d’entreprise s’est durcie. Et l’élection de François Hollande à la présidence de la République fait craindre, chez certains opérateurs, un tour de vis encore plus sévère.

L’inflation des prélèvements est déjà bien enclenchée. « C’est désormais récurrent, chaque loi de Finances apporte son lot de règles nouvelles et de restrictions sur les exonérations. Tout va dans le même sens, soit une majoration des ponctions à tous les niveaux », résume Pierre Appremont, avocat associé chez Wragge & Co. Des droits de mutations, dont les allégements s’amenuisent, à un impôt sur la plus-value revisité, en passant par l’instauration d’une redevance pour création de bureaux, les nouveaux s’ajoutent aux anciens. « Le point d’inflexion de ce mouvement remonte à 2010. C’est l’année où s’est confirmée la hausse d’à peu près tous les prélèvements », confirme Jacques-Henry de Bourmont, avocat fiscaliste chez Lefèvre Pelletier & Associés. Ce mouvement s’explique par une harmonisation des règles fiscales françaises avec le droit européen. Via par exemple la réforme de la TVA immobilière ou encore la suppression du régime des marchands de biens. Mais ce n’est pas tout. « La crise financière de 2008, suivie des difficultés liées aux dettes souveraines a contribué à amplifier ce processus au niveau local et national », explique Jacques-Henry de Bourmont. Autant de recettes fiscales supplémentaires censées, tant bien que mal, renflouer les caisses de l’Etat et des collectivités.


Avantages réduits

Ainsi, la liste des avantages fiscaux et des exonérations se réduit comme peau de chagrin chaque année. « La dernière décision en date concerne la suppression, le 1er janvier 2012, de l’article 210E du Code général des impôts », indique Olivier Mesmin, avocat associé chez Baker & McKenzie. Deux fois reconduit depuis 2007, ce dispositif avantageait les sociétés en leur permettant, jusqu’à la fin 2011, de céder leurs murs à un fonds immobilier français (SIIC, Opci, SCPI) en contrepartie d’un taux d’imposition de 19 % sur les plus-values. Cette niche fiscale n’existant plus, c’est le taux plein de 33,3 % qui s’applique désormais. « En fin d’année dernière, avant l’extinction de ce dispositif, on a assisté à une accélération des cessions de portefeuilles, notamment dans la distribution, afin de profiter des derniers feux de cette mesure », reconnaît Olivier Ambrosiali, directeur des investissements IDF chez BNP Paribas Real Estate.


Autre brèche : le durcissement des règles dites de « sous-capitalisation ». Les modalités de déductibilité des intérêts d’emprunt sont désormais soumises à des conditions plus restrictives. Depuis le 1 er janvier 2012, l’assiette est réduite : seules les dettes liées à l’acquisition d’un immeuble sont prises en compte à l’exclusion des autres (fiscales, liées à des contrats de fournisseurs, à des dépenses pour effectuer des travaux).

Le report des déficits est également modifié. Jusqu’à présent, les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés pouvaient les reporter indéfiniment sur les bénéfices des exercices suivants. La nouvelle règle porte sur les entreprises réalisant plus de 1 million d’euros de bénéfice. Au-delà, le montant des déficits imputables ne peut pas dépasser 60 % de la partie du bénéfice excédant 1 million d’euros. Le reste, soit 40 %, devient taxable à l’impôt sur les sociétés. « Cette mesure, ajoutée à l’imposition des plus values à 33 %, c’est la double peine pour les propriétaires », résume Richard Foissac, avocat fiscaliste chez CMS Bureau Francis Lefebvre.


Pressions alourdies

Encore une nouveauté : les droits d’enregistrement en cas de cession de parts de société à prépondérance immobilière (SPI), c’est-à-dire des entreprises dont l’actif est principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ont été majorés de 5 %.


La fiscalité locale n’est pas en reste. La loi de Finances pour 2010 a étendu le champ de la taxe annuelle sur les bureaux d’Ile-de-France (Tabif). Cet impôt, dont les barèmes ont augmenté, a également vu son assiette élargie : il s’appliquait aux seuls bâtiments et concerne désormais aussi les surfaces de stationnement. De même, la redevance pour création de bureaux (toujours en Ile-de-France) a été étendue aux locaux de commerce et aux entrepôts.

Toujours en 2010 est apparue la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) qui, entre autres fonctions, prend le relais de l’ex-taxe professionnelle. Les investisseurs immobiliers y sont assujettis alors qu’ils étaient précédemment exonérés de la taxe professionnelle. Même si le législateur a prévu une montée progressive de cette imposition, avec un taux plein prévu seulement en 2019, la note s’annonce salée. « En principe, ce prélèvement imposé au propriétaire n’est pas répercutable sur le locataire. Cette nouvelle taxe est calculée selon la taille des bailleurs. Cela risque de coûter cher », affirme Dominique Dudan, présidente d’Union Investment Real Estate France.

Pour bon nombre de professionnels de l’immobilier, cette pression fiscale ne va pas dynamiser un marché de l’investissement qui s’essouffle. Attirés par les actifs français, des étrangers voient d’un mauvais oeil cette « instabilité fiscale permanente » et apprécient encore moins « la rétroactivité » des mesures sur les opérations en cours. Dans un contexte de resserrement du crédit, où les opérateurs peinent à boucler les financements des opérations, une nouvelle donne fiscale, encore plus restrictive, ne serait pas bien accueillie. « Le secteur de la promotion, où la valeur du foncier et les coûts de la construction ne cessent d’augmenter, est déjà soumis à rude épreuve », souligne Philippe Le Trung, directeur des relations investisseurs du groupe Foncière des Régions. « Un renforcement supplémentaire des prélèvements obligatoires pourrait à terme réduire le volume des investissements et générer moins de recettes fiscales pour l’Etat, soit l’inverse de l’effet attendu », analyse Jacques-Henry de Bourmont. « La superposition des mesures enregistrées entre 2007 et 2012 affecte déjà la rentabilité des investissements. Pour une opération standard, la baisse du taux de rendement interne avoisine 1 à 1,4 % », affirme Pierre Appremont. A ce concert de critiques certains préfèrent la neutralité. « Le volet fiscal n’a jamais été l’unique critère de choix d’une opération immobilière. C’est un paramètre parmi d’autres », relativise Graeme Jackson, responsable entreprises chez Jones Lang LaSalle.


Laurence BOCCARA, Les Echos, 10/05/2012

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