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Immobilier commercial : une fusion crée le leader français des « retail parks »

09.11.2012, source : Les Echos.fr

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Chez les foncières d’immobilier commercial comme ailleurs, le low cost est tentant en période de crise économique. Les « retail parks », ces parcs périurbains d’activités commerciales où les enseignes à bas coût peuvent s’implanter pour un loyer tout aussi bas, vont devenir un type d’immobilier commercial plus visible. Un accord de fusion, annoncé aujourd’hui, va créer un clair leader parmi les trois foncières cotées qui constituent, en France, les seuls purs acteurs du domaine. Patrimoine & Commerce avale par échange de titres 62 % de Sepric, l’un des deux autres acteurs (le troisième étant Frey).

De là à créer un géant des parcs d’activités commerciales, il y a de la marge : Patrimoine & Commerce ne possède encore que 45 sites, estimés à 324 millions d’euros (chiffres prévisionnels à fin 2012), et Sepric 96 sites évalués 220 millions. Mais avec cette fusion, Patrimoine & Commerce se rapprochera de son objectif d’un patrimoine de 1 milliard d’ici à 2016, et va devenir plus visible car « fusionnée, elle atteint une capitalisation boursière de 140 millions et pourra passer du compartiment C au compartiment B d’Euronext, souligne le gérant et responsable opérationnel, Christophe Clamageran. Elle va commencer à être regardée par les investisseurs et suivie par les analystes. » Reste encore à augmenter le flottant pour donner de la liquidité au titre. Le concept, lui, est rodé. « On offre aux enseignes des loyers à 100 euros le m2 par an et des charges minimales, ce qui assure aux commerçants un taux d’effort maximum de 7 % de leur chiffre d’affaires, à comparer à un loyer autour de 400 euros en centre commercial », poursuit Christophe Clamageran.

La formule se distingue des « retail parks » de luxe (les « family villages ») d’une foncière comme Altarea, mais aussi des enseignes isolées en sortie de ville. Les grandes marques low cost comme Babou, Kiabi ou Chaussland sont les clients de prédilection. La crise favorisant ce type de marques, « le chiffre d’affaires de nos commerçants est stable ou en croissance, le taux d’occupation des parcs est exceptionnellement élevé (98 % ) et le panier moyen du visiteur est trop faible (23 euros) pour qu’Internet soit une concurrence, précise Christophe Clamageran. Ce type d’actifs génère, pour Patrimoine & Commerce, un rendement locatif de 7,6 % ».

La foncière Frey reste indépendante, mais elle aussi se donne les moyens financiers de grandir. Des moyens originaux, qu’autorise le rendement locatif des « retail parks ». Elle a lancé mercredi un emprunt obligataire de 30 millions d’euros sur dix ans sous la forme d’obligations à performance immobilière, remboursables en numéraire ou en actions. Ces obligations serviront un intérêt annuel de 6 % ou alors égal au montant du dividende par action perçu par les actionnaires s’il est supérieur. Par ailleurs, Frey s’est allié à l’assureur Predica et AG Real Estate pour lancer un fonds d’investissement spécialisé en « retail parks », Frey Retail Fund, qui a un objectif d’investissement de 200 millions et a déjà acquis 60 millions d’euros d’actifs.

Myriam CHAUVOT, Les Echos, 05/11/2012

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