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Immobilier commercial : le commerce retourne en centre-ville

23.11.2011, source : Les Echos.fr

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Comme chaque année, le Marché international des professionnels de la distribution et de l’immobilier commercial (Mapic) tient Salon à Cannes. Cette 17 e édition, qui devrait attirer 8.000 professionnels, se déroule dans un climat d‘incertitude.

Quel sera l’impact de la crise sur la consommation des ménages ? Les acteurs du marché de l’immobilier commercial ont encore en mémoire le grand creux de 2008 et tous craignent que le scénario ne se répète. « Il y a trois ans, les consommateurs inquiets ont été moins dispendieux. Résultat, des chiffres d’affaires des magasins en berne en 2008 et 2009, notamment en périphérie. Dans ce contexte, les enseignes avaient stoppé net leur développement », rappelle Thierry Bonniol, directeur du département commerce chez BNP Paribas Real Estate. Depuis cette période pas si lointaine, les ventes se sont redressées. « L’exercice 2011 s’annonce comme un excellent cru en matière de transactions », souligne Thierry Bonniol, un brin optimiste : au troisième trimestre, les investissements sont en baisse de 34 % par rapport à 2010.

Les investisseurs cherchent, depuis trois ans, des parades aux soubresauts de la consommation. L’emplacement de centre-ville semble remporter tous les suffrages. Malgré une rentabilité en baisse depuis deux ans, le commerce reste aujourd’hui l’actif immobilier le plus intéressant devant les bureaux et les entrepôts. Des investisseurs institutionnels aux foncières en passant par les développeurs, les SCPI et, plus récemment, les riches particuliers en solo ou via les « family offices », tous sont en quête de boutiques en pied d’immeuble, de petites galeries, voire de bâtiments entiers avec bureaux ou logements en étage, dès lors qu’ils dominent des vitrines. Selon une étude réalisée par le promoteur MAB Développement, les centres-villes s’avèrent être aujourd’hui le secteur géographique le plus dynamique générant 33 % de la construction neuve et 39 % des opérations de rénovation et reconstruction. En la matière, chacun défend son pré carré, un récent colloque du Centre national des centres commerciaux démontrait que l’avenir était, plutôt, en périphérie.

La prudence des banques pourrait stopper cette fièvre acheteuse. Ce n’est pas encore le cas. Les projets commerciaux en ville essaiment, même si le nombre de mètres carrés n’est pas extensible dans un tissu urbain dense, complexe et souvent protégé.


Générer de la valeur

Le 24 novembre sera inauguré à Strasbourg, le début de la réhabilitation de l’îlot Printemps, 15.000 mètres carrés, conduite par la foncière privée BO. De son côté, la foncière hollandaise Redevco vient de démarrer à Bordeaux, dans la rue Sainte-Catherine, un chantier de 30.000 mètres carrés, dont 19.000 mètres carrés de commerces et le reste en logements. Pour Javier Hortelano de la Lastra, patron de Redevco France, « l’investissement et la détention à long terme d’actifs à restructurer permet de générer de la valeur ». Grosvenor, la foncière britannique détenue par le duc de Westminster, met le cap sur les boutiques situées dans les meilleures rues commerciales des villes de plus de 100.000 habitants. « Centrales, ces localisations offrent moins de risque. La rentabilité est parfois moins immédiate qu’en périphérie, mais la valeur est pérenne. Quant au potentiel de croissance de revenu, il existe », explique Steve Cowen, directeur des investissements au bureau Europe continentale de Grosvenor, basé à Paris. Les villes moyennes de 10.000 à 15.000 habitants ne sont pas moins intéressantes. « Comme ailleurs, la population vieillit et recherche des commerces de proximité. Avec des coûts de transports en hausse et des places de stationnement de moins en moins nombreuses, le centre-ville a une carte à jouer », soutient Dominique Jouaillec, gérant de la Foncière Patrimoine et Commerce, dont le groupe n’hésite pas à investir aussi en périphérie. Les valeurs patrimoniales et locatives des locaux seraient même mieux protégées dans les coeurs historiques. Depuis quelques années, les enseignes de la grande distribution alimentaire arrivent en force dans les villes avec l’ouverture de « petits » supermarchés, nouveaux commerces de bouche de proximité. « C’est là que les flux sont les plus étoffés, que le pouvoir d’achat des ménages est le plus élevé », relève un observateur. Ces acteurs traditionnels de périphérie avec leurs hypermarchés « locomotives » délaisseraient-ils leurs fiefs pour le centre des villes ?


Les observateurs plaident diplomatiquement pour une complémentarité entre la périphérie et le centre. « Selon les sites, les enseignes, les concepts de magasins et les profils de clientèle diffèrent », précise Béatrice Guedj, directeur stratégie chez Grosvenor. Avec le boom de l’e-commerce, l’implantation des points de vente est certes cruciale pour la visibilité des enseignes, mais également un moyen de se démarquer de la concurrence. « Les acteurs ont de plus en plus tendance à adopter une logique immobilière de showroom », affirme Christian Dubois, directeur général de Cushman & Wakefield France.


Laurence BOCCARA, Les Echos, 17/11/2011

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