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Immobilier commercial : la distribution alimentaire se joue des autorisations administratives

19.11.2012, source : Les Echos.fr

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Les « drives » et les « mini-markets » de centre-ville se multiplient pour répondre aux nouveaux modes de consommation de la clientèle.

Le commerce alimentaire connaît une véritable mutation. En plus de leurs traditionnels magasins version XXL, les spécialistes de ce secteur inventent et déclinent de nouveaux formats pour s’adapter aux évolutions des modes de consommation de la clientèle. Le jeu consiste aussi à échapper à des réglementations administratives très contraignantes qui transforment les projets en parcours du combattant.

La croissance de l’e-commerce a ouvert la voie au concept des « drives », des entrepôts faciles d’accès où le client vient récupérer sa commande en quelques minutes sans même avoir à descendre de sa voiture. Considérés comme des lieux de stockage par l’administration, ces surfaces comprises entre 1.500 et 2.000 mètres carrés ne sont pas visés par les commissions d’aménagement commerciales. Ils se construisent en quelques mois à peine. Les enseignes se sont lancées dans une course effrénée à l’ouverture de ces entrepôts souvent implantés à côté de leurs grands centres, voire sur leur parking. Autre concept en vogue : les magasins de proximité en centre-ville. Cette incursion géographique permet aux enseignes de capter une clientèle de citadins à fort pouvoir d’achat qui ne fait ses emplettes qu’ « intra-muros ».

Les « emplacements 1 bis »

Pour investir les rues commerçantes des villes, les distributeurs visent « les petites surfaces comprises entre 250 et 800 mètres carrés, pouvant parfois aller un peu plus pour les "hard discounters" », souligne Thierry Bonniol, directeur associé du département Commerce Paris Ile-de-France chez BNP Paribas Real Estate Transaction. « Bien calibré, ce format urbain évite d’obtenir l’autorisation administrative de la Commission départementale d’aménagement commercial (CDAC) obligatoire à partir du seuil de 1.000 mètres carrés », ajoute Chris Igwe, directeur du département Retail chez CBRE. « Contrairement au secteur de la mode et de l’habillement, le commerce alimentaire ne génère pas de marges suffisantes pour s’offrir les meilleures adresses », poursuit-il. Ces acteurs visent donc les « emplacements 1 bis », situés dans des secteurs résidentiels ou dans des rues parallèles ou perpendiculaires aux sites « prime ».

A Paris, les valeurs locatives évoluent entre 500 et 800 euros par mètre carré par an. Si tous les acteurs souhaitent devenir propriétaires des murs, les opportunités sont rares en milieu urbain. « Faute d’acquisition, beaucoup d’enseignes deviennent locataires d’un espace commercial situé au pied d’un immeuble en copropriété », indique Chris Igwe.

Laurence BOCCARA, Les Echos, 15/11/2012

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