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Immobilier commercial : grandes manœuvres chez les foncières de commerce

04.04.2014, source : Les Echos.fr

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Un an après sa fusion avec Sepric, la foncière cotée Patrimoine & Commerce, spécialisée dans les retail parks low cost, compte encore grossir. Un nouveau rapprochement est en négociation, qui devrait être conclu d’ici à six mois.

L’immobilier de commerce ne se limite pas aux centres commerciaux. En sortie de villes, le concept plus low cost des parcs d’activité commerciale prospère. Spécialiste sur ce créneau, la foncière cotée Patrimoine & Commerce en profite pour grossir à marche forcée. Après avoir avalé fin 2012 Sepric, un autre spécialiste coté des « retail parks », Eric Duval, le propriétaire et gérant de Patrimoine & Commerce, a annoncé vendredi 28 mars être « en train de négocier un nouveau rapprochement qui permettra d’augmenter de façon sensible notre portefeuille. L’objectif est de concrétiser l’opération d’ici à six mois. »

Une chose est sûre : la cible n’est pas Frey, son concurrent coté, dont le dirigeant souhaite garder le contrôle. Mais le nombre de foncières en mal de relève familiale quand les fondateurs-dirigeants souhaitent passer la main (c’était la problématique de Sepric) est suffisant pour assurer un potentiel de croissance à Patrimoine & Commerce, elle-même familiale et qui assume son rôle de consolidateur du secteur.

Atteindre le milliard d’euros d’actifs

 Grossir est stratégique et la foncière réitère l’objectif, annoncé il y a deux ans, d’atteindre fin 2016 le milliard d’euros d’actifs en portefeuille (contre 500 millions aujourd’hui). « Il faut pouvoir offrir aux enseignes clientes un réseau national et pour cela, la taille critique se situe à un million de mètres carrés contre 305.000 mètres carrés en portefeuille actuellement », explique Eric Duval. Patrimoine & Commerce assure également son développement par croissance organique. Elle inaugurera fin 2014 un parc d’activité commerciale à Epagny, proche d’Annecy, puis un autre en mai 2015 à La Rochelle. Au total, « le pipeline de projets en cours représente 150 millions d’euros, soit sept actifs commerciaux », précise-t-il.

Corollaire de la croissance, Patrimoine & Commerce a un taux d’endettement élevé, représentant 49 % de la valeur des actifs en portefeuille. Mais elle aurait tort de décélérer le rythme vu les performances des parcs d’activité commerciale. Le succès de la formule low cost repose, chez Patrimoine & Commerce, sur un loyer moyen de 121 euros le mètre carré (par an, hors charges), à comparer à 325 euros dans une galerie marchandes classique et 500 euros minimum pour un grand centre commercial régional du type de ceux possédés par le leader européen des foncières, Unibail-Rodamco.


Taux d’occupation historiquement élevé

« On observe ces dernières années un flux migratoire d’enseignes comme Générale d’Optique, Jennifer, Scottage, Bonobo ou Cache Cache qui n’étaient pas en “retail parks” et arbitrent désormais en leur faveur », souligne Eric Duval. Le groupe multi-enseignes Beaumanoir a même été plus loin. Plutôt que de louer une boutique par enseigne dans un même parc, « à Epagny, il regroupe ses différentes enseignes dans un seul magasin de 2.200 mètres carrés, ce qui lui fait économiser 30 % en frais de personnel, avec l’objectif d’augmenter également son chiffre d’affaires de 30 % à 50 %  », poursuit-il.

La crise économique ayant renforcé l’attrait du low cost, en 2013, le taux d’occupation des « retail parks » de Patrimoine & Commerce a été historiquement élevé (98 % ), avec un faible turnover (moins de 1 % ). Les loyers encaissés ont progressé de 7,8 %, à 32 millions d’euros, dégageant un rendement locatif de 7,5 %. Le résultat net part du groupe a grimpé de 35 %, à 19 millions.


Dilution des familles

 Ce modèle de foncière est tentant, mais le capital de Patrimoine & Commerce est verrouillé. Elle est détenue à 26 % par les deux ex-propriétaires de Sepric et à 30 % par Eric Duval. Ces 56 % de contrôle familial limitent le flottant en Bourse (28 % ) et le manque de liquidité pèse sur le cours. Que les prochaines acquisitions soient financées par une augmentation de capital accroissant le flottant « est envisageable sur le principe, la dilution des trois familles actionnaires de Patrimoine & Commerce ne pose pas problème, assure Eric Duval. Mais pour que les associés existants ne subissent pas de décote, il faudrait que le cours de Bourse se rapproche de l’actif net réévalué (ANR) de la société », or il est actuellement décoté de 20 %.

Dans ces conditions, pour le rapprochement en cours de négociation, « nous voulons dupliquer le rapprochement réalisé avec Sepric », précise t-il, c’est-à-dire un échange de titres avec une éventuelle soulte. L’entrepreneur breton se fixe pour limite de conserver de 20 % à 25 % du capital. Il peut se le permettre tout en continuant à tenir la barre, car sa foncière cotée étant une commandite par action, sa direction est déconnectée de la détention du capital, selon le principe d’autres entreprises familiales comme Lagardère ou Altarea.

Myriam CHAUVOT, Les Echos, le 31/03/2014

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