Hôtellerie : le premier propriétaire d'hôtels en Europe va encore se renforcer

19.11.2014, source : Les Echos.fr

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Foncière des Régions va investir 500 millions d’euros en 2015. Elle va créer une filiale qui assumera le risque d’exploitation des hôtels.

Candidat malheureux au rachat du groupe Louvre Hôtels, Foncière des Régions (FDR) a dû s’incliner face au chinois Jin Jiang, qui vient de mettre la main sur les Première Classe, Campanile, Kyriad et autres Golden Tulip. Pas de quoi décourager le premier propriétaire européen d’hôtels, avec un parc de 404 établissements qui représente 3,1 milliards d’euros de valeur totale et 2,1 milliards hors intérêts minoritaires.

« Nous prévoyons de poursuivre le développement en investissant 500 millions d’euros l’an prochain et de créer sous notre filiale Foncière des Murs une nouvelle société dédiée à l’investissement hôtelier », annonce Christophe Kullmann, directeur général de la foncière. L’augmentation de capital de 200 millions d’euros en cours chez Foncière des Murs servira notamment à cela.

Cette stratégie d’acquisition va s’accompagner d’une autre évolution. La foncière restera positionnée sur les chaînes d’hôtels économiques mais ne se limitera plus au rôle de propriétaire des murs percevant un loyer fixe. Tout en poursuivant cette activité classique, chaque fois que ce sera possible, « avec cette nouvelle société dédiée, nous allons fonctionner à l’avenir par contrat de management pour capter davantage de valeur en aval, dans l’exploitation hôtelière », poursuit le dirigeant.

200 millions d’euros d’acquisitions possibles

En clair, au lieu de loyers, la foncière percevra directement le bénéfice (Ebitda) dégagé par l’exploitation des hôtels, « et nous rémunérerons l’exploitant pour ses services et sa marque. Nous ne serons pas exploitants nous-mêmes - sans l’exclure pour l’avenir - mais nous porterons le risque d’exploitation. Cela portera le rendement entre 8 % et 10 % contre 6 % actuellement », explique Christophe Kullmann.

L’enjeu est de nouer des contrats de management avec de nouvelles enseignes hôtelières à l’occasion d’acquisitions de murs voire avec les enseignes locataires actuelles lors du renouvellement de leurs baux. « Nous avons déjà identifié jusqu’à 200 millions d’euros d’acquisitions possibles assorties de contrats de management, relève le dirigeant. Aujourd’hui, beaucoup de chaînes hôtelières ne veulent plus avoir le risque d’exploitation mais seulement percevoir une redevance sur leur marque. C’est une tendance lourde du secteur. »


Rééquilibrer le pôle hôtelier

FDR devrait porter ainsi son pôle hôtels de 9 % à 20 % de son patrimoine immobilier (16 milliards d’euros au total, 10 milliards en part du groupe), soit le même ratio cible que pour le résidentiel allemand (17 % actuellement), les bureaux restant largement majoritaires, à 60 %. Cette montée en puissance sera aussi l’occasion de rééquilibrer le pôle hôtelier, encore à 85 % français, en accroissant en priorité la part de l’Allemagne et de l’Europe du Nord.

Aujourd’hui, les loyers perçus sur les murs des 177 hôtels rachetés fin 2005 à Accor sont déjà variables (les autres sont fixes), mais sont fonction du chiffre d’affaires. Le secteur de l’hôtellerie se porte-t-il assez bien pour faire encore monter le risque d’un cran en étant intéressé au bénéfice ? Cette année, les loyers perçus ont baissé à cause du repli du chiffre d’affaires d’Accor.

« Le recul était dû à la hausse de la TVA début 2014 en France, mais il se résorbe et 2014 finira stable. Depuis 2005, le chiffre d’affaires d’Accor n’a reculé qu’en 2009. Car le marché européen de l’hôtellerie est structurellement en croissance, du fait de l’augmentation du tourisme, des voyages d’affaires et du potentiel de pays comme l’Allemagne, où les chaînes ne représentent encore que 30 % de l’hôtellerie, contre 46 % en France », argumente Christophe Kullmann.

En 2005, Foncière des Régions représentait 100 % des investissements européens en immobilier hôtelier. En 2013, 10 milliards d’euros y ont été investis, surtout par des fonds d’investissement (comme Blackstone et Axa) et « nous sommes toujours la seule foncière, conclut-il. L’enjeu est de faire comprendre à nos investisseurs l’intérêt de ce marché ». Rendez-vous pour cela à l’Investors day que FDR tient ce jeudi à Berlin pour exposer sa nouvelle stratégie hôtelière.

Myriam CHAUVOT, Les Echos, le 19/11/2014

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