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Grenelle de l'environnement : faut-il passer de l'incitation à l'obligation ?

08.11.2011, source : Les Echos.fr

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Encourager et inciter plutôt que contraindre à faire des économies d’énergie. Tel était l’esprit des lois Grenelle I et II. La lenteur des progrès, la crise financière et budgétaire pourraient amener les députés et le gouvernement à réfléchir à des méthodes plus coercitives.

Le Grenelle a quatre ans. Promulguée le 3 août 2009, la loi Grenelle I fixait des objectifs ambitieux pour réduire d’ici à 2020 l’émission de gaz à effet de serre et la consommation énergétique des immeubles. Moins d’un an après, le 12 juillet 2010, un second texte, Grenelle II, détaillait les « outils » pour atteindre les buts du Grenelle 1 dans tous les secteurs de l’immobilier, résidentiel, commercial et tertiaire, neuf et ancien. Ces textes ne prévoient ni sanctions financières ni pénalités. Chaque propriétaire est libre, pour l’instant, de suivre son chemin et d’aller à son rythme, encouragé par des aides financières et fiscales variables au fil des lois de Finances. « Ces incitations permettent aux ménages propriétaires de choisir leur moment, précise Philippe Pelletier, président du Plan Bâtiment Grenelle. Une liste de mesures trop strictes aurait eu pour effet de crisper, voire de stopper toute initiative. »

Quinze mois après la publication du Grenelle II, le mouvement est toujours lent. « Les particuliers ne vont pas, du jour au lendemain, verdir leur logement pour sauver la planète. Ils vont progressivement s’apercevoir que cela peut réduire leurs factures énergétiques et préserver la valeur de leur habitation », commente Maxime Lanquetuit, responsable développement durable chez Altarea Cogedim. Quelques règles nouvelles ont pourtant été introduites par le Grenelle II pour accélérer les prises de décision en copropriété. Ainsi, l’assemblée générale peut voter « dans l’intérêt collectif » et obliger chacun à remplacer ses portes ou ses fenêtres. Autre mesure : toute copropriété d’au moins 50 lots dispose d’un délai de cinq ans, à compter du 1 er janvier 2012, pour réaliser un audit thermique de son immeuble. Ce document sera assorti de préconisations de travaux. « Là encore, rien est obligatoire. La communauté de propriétaires a le dernier mot. Au terme d’un vote, elle pourra choisir d’agir ou pas », souligne Jérôme Dauchez, membre de l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis).


Vers plus de contraintes

Les pouvoirs publics pourraient, dans quelques années, décider de brandir le bâton plutôt que la carotte. L’Etat n’est plus en mesure d’accorder des coups de pouce financiers. Au contraire, des tours de vis sont à craindre. Une phase plus dure pourrait survenir. Certains évoquent une pénalité à l’encontre du propriétaire à l’occasion de la vente de son bien : des frais de notaire à deux vitesses, plus élevés pour les biens peu performants, moins chers pour les plus verts. Certains lobbies sont à l’oeuvre, mais rien n’est arrêté. « La prise de conscience ne suffit pas. Elle n’est pas à la hauteur des enjeux, surtout tant que le prix de l’énergie restera bon marché », assure Yves Dieulesaint, directeur développement, innovation et performances durables chez Gecina. « Si le dispositif actuel ne donne pas de bons résultats, on risque de subir des mesures plus coercitives et mal adaptées, comme cela a été le cas pour les ascenseurs », redoute Bruno Dhont, président de l’Association des responsables de copropriété.


Sanction du marché

La maturité des opérateurs de l’immobilier tertiaire est plus avancée, leurs moyens financiers plus importants. « Nous sommes malgré tout au milieu du gué. De plus, les décrets du Grenelle II concernant les bureaux ne sont toujours pas sortis », indique Olivier Wigniolle, président d’Allianz Real Estate France. La nouvelle réglementation thermique 2012, applicable depuis le 28 octobre aux immeubles neufs, a été anticipée : les promoteurs livrent des immeubles BBC depuis déjà plusieurs mois.


La mise aux normes du parc ancien, le plus abondant, s’avère en revanche complexe et coûteuse. Comme pour l’immobilier résidentiel, ni pénalités ni sanctions financières ne sont prévues pour les bureaux énergivores. Aucun contrôle n’est même effectué. Malgré les analyses confirmant l’immensité du travail à accomplir pour mettre aux normes le parc existant, le rapport piloté par Maurice Gauchot pour le Plan Bâtiment Grenelle propose des mesures tout en douceur. « Au Royaume-Uni, une taxe s’applique en fonction du bilan carbone du bâtiment », fait remarquer Jean-Pierre Auriault, directeur du développement durable chez BNP Paribas Real Estate.

Sans surprise, les grands propriétaires immobiliers français, ne poussent pas dans ce sens. Les exigences des locataires, la panoplie des labels verts et les incitations financières liées aux certificats d’économie d’énergie constitueraient déjà de puissants moteurs. « Sauf que ces certificats n’ont, à ce jour, plus une grande utilité car leurs contraintes d’utilisation sont trop nombreuses », nuance Olivier Wigniolle. Les décisions et le financement des travaux reviennent donc aux opérateurs. Et la seule sanction viendra du marché. Moins recherchés, les immeubles peu économes en énergie subiront une double peine : une décote de leur valeur et de leur loyer. « Ce phénomène existe déjà. Il s’accentuera », prévoit Yves Dieulesaint.


Laurence BOCCARA, Les Echos, 03/11/2011

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