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Gares et aéroports : la révolution commerciale est en marche

24.10.2012, source : Les Echos.fr

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Pour profiter du flux important de voyageurs, ces espaces publics ouvrent grand leurs portes aux boutiques. Une diversification lucrative pour les propriétaires de ces lieux comme pour les opérateurs immobiliers.

« Face à la hausse du trafic voyageurs et à la multiplication des correspondances entre les modes de transport en commun, les gares doivent offrir davantage d’espaces et de services », affirme Frédéric Michaud, directeur du développement chez Gares & Connexions, une branche de la SNCF. Traditionnelle dans d’autres pays, récente en France, la reconversion d’une partie de ces espaces publics en temples de la consommation s’avère être un bon filon pour la SNCF, qui dispose de 3.000 gares en France, comme pour Aéroports de Paris (ADP), propriétaire des zones aéroportuaires d’Orly, de Paris-Charles-de-Gaulle et du Bourget.

Sept mois après son ouverture en mars dernier, la galerie commerciale située dans l’enceinte de la gare Saint-Lazare fait un tabac. Dans cet espace de 10.000 mètres carrés où se côtoient 80 magasins, « le chiffre d’affaires prévisionnel de la première année, fixé à 100 millions d’euros, sera dépassé. Pour certaines enseignes, cette boutique en gare affiche le meilleur rendement au mètre carré de tout leur parc parisien », annonce Bernard Deslandes, directeur du développement de Klépierre, la foncière concessionnaire du site.

Les opérateurs privés se bousculent pour participer aux nombreux projets de rénovation et de modernisation des gares. En septembre dernier, ils ont été une quinzaine à répondre à la consultation lancée par Gares & Connexions en vue de la « refonte totale » de la gare Montparnasse. Au programme : 18.000 mètres carrés de commerces dont 11.000 mètres à restructurer. Un investissement estimé entre 80 et 100 millions d’euros pour Gares & Connexions et le futur partenaire commercial, qui sera désigné fin 2013. Le démarrage des travaux est prévu mi-2015 et la livraison en 2019.

Haut de gamme et services font aussi une entrée en force dans les halls des aéroports. Chez ADP, cette activité représente déjà 34 % du chiffre d’affaires annuel. Entre 2006 et 2012, grâce à l’ouverture de boutiques supplémentaires en zone internationale, les ventes de « duty free » sont passées de 9,8 à 16,2 millions d’euros. En mars et juin dernier, 6.000 mètres carrés de boutiques, bars et restaurants ont ouvert dans le satellite 4 du terminal 2 de Roissy-Charles-de-Gaulle, 2.300 mètres carrés ont également été créés entre les terminaux 2 A et 2 C. Il y aura aussi des commerces dans le nouveau bâtiment reliant les terminaux sud et ouest d’Orly présentés hier par ADP.

Manne financière

Le lifting de ces infrastructures répond à un double enjeu : « quantitatif d’abord : le flux de voyageurs augmente en raison de la création de nouvelles dessertes ferroviaires. Qualitatif ensuite : après des années d’aménagements successifs, une remise à plat de l’organisation des bâtiments s’impose. C’est une étape nécessaire pour faciliter le déplacement des personnes passant d’un transport à l’autre », explique Etienne Tricaud, président du cabinet d’urbanisme et d’architecture Arep, une filiale de la SNCF spécialisée dans l’aménagement des gares en France et à l’étranger. La redistribution de l’espace public va ainsi replacer les commerces sur le chemin des voyageurs. Dans 28 gares « moyennes » de la SNCF, fleuriront, dès 2013, des « Boutiques du quotidien », proposant à la fois restauration, vente de produits de dépannage, presse et livres. Dans les plus grandes gares, on pourra trouver des relais colis (pour récupérer des achats sur Internet) et des supérettes.

L’attractivité des gares et des aéroports n’est pas nouvelle pour l’immobilier commercial, mais la volonté de développer ce pan d’activité, assez récente chez les opérateurs publics. Gares & Connexions délègue des concessions de longue durée en contrepartie d’investissements financiers importants de groupes immobiliers dans l’aménagement des lieux. ADP reste également propriétaire, aménage et commercialise ses espaces via sa propre filiale A2C. « Souvent situées en centre-ville là où les terrains sont rares, les gares constituent un emplacement évident pour le commerce. Le renouveau de certaines d’entre elles est une opportunité pour nous », reconnaît Patrick Supiot, directeur général adjoint de l’immobilier d’entreprise chez Vinci Immobilier. Ce promoteur a remporté, en mars dernier, un chantier situé de part et d’autre de la gare de Cannes. Calculé sur une perspective de flux de 6 millions de voyageurs par an, ce « futur pôle multimodal » de la Côte d’Azur comptera, fin 2014, 2.400 mètres carrés de commerces, de services et de restauration et un hôtel Okko 4 étoiles de 4.900 mètres carrés et de 125 chambres. Vinci Immobilier prévoit de céder ses deux réalisations en Vefa à des investisseurs privés. Les gares et les aéroports français pourront-ils dégager assez de place pour ressembler aux vrais centres commerciaux que sont, par exemple, la gare de Saint-Pancras à Londres ou l’aéroport Schiphol d’Amsterdam ? L’Hexagone accuse du retard mais la métamorphose est engagée.

Laurence BOCCARA, Les Echos, 18/10/2012

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