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Ces villes qui tentent de remettre de l'ordre dans leurs zones commerciales

09.02.2013, source : Les Echos.fr

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Les zones commerciales continuent de défigurer les entrées de ville. Leur réaménagement passe par la densification et le recours au privé.

Le constat ne date pas d’aujourd’hui. Le commerce a contribué à défigurer les entrées de ville en France, en multipliant les « boîtes à chaussures », ces magasins aux faibles coûts de construction et d’exploitation, très orientés discount, et installés dans le plus grand désordre le long d’axes d’intense circulation. « Une calamité à attribuer aux commerçants », juge Robert Herrmann, premier adjoint au maire de Strasbourg, invité d’un colloque sur les centres commerciaux, fin janvier. « Moche, triste et générateur de beaucoup de nuisances », ajoute Philippe Journo, le PDG du promoteur-investisseur Compagnie de Phalsbourg.

Ce modèle de distribution est certes sommaire, mais il correspond à un besoin et n’est pas en chute libre. « Cela a beau être laid, l’étude que nous avons menée montre que les clients sont ravis », dit le délégué général du Conseil national des centres commerciaux (CNCC), Jean-Michel Silberstein. Le responsable du département commerce, du conseil Cushman & Wakefield, Alexis de Prévoisin rappelle le poids des plus grandes zones de ce type en France : Plan de Campagne, près de Marseille, affiche 705 millions d’euros de chiffre d’affaires, sur 200.000 mètres carrés. En région parisienne, La Croix Blanche à Sainte-Geneviève-des-Bois réalise 500 millions d’euros sur 700.000 mètres carrés.

Une mutation difficile

« Les collectivités locales, qui n’ont rien trouvé à redire au développement de ces boîtes, ont conscience qu’il faudrait réaménager ces zones, mais elles butent sur le comment », dit Jérôme Le Grelle, président du conseil Convergences-CVL, qui a travaillé sur ce sujet en 2012, dans le cadre de la mission ministérielle l’Atelier national des territoires économiques. « Les élus ont fait des choses depuis les années 1990, en intervenant surtout sur la voirie », signale Pascal Madry, le directeur du club d’enseignes spécialisées, Procos, qui évoque la route de Vannes à Nantes. « L’étape suivante est la requalification de l’espace privé, ce n’est pas un épiphénomène. »

Ces opérations sont longues et complexes : première difficulté, le nombre de propriétaires à mettre d’accord. « Il y a souvent autant d’interlocuteurs que de boîtes », note Benoît Latreille, partenaire du promoteur Desjouis avec sa société, l’Immobilière Newton. « C’est long, complexe, mais c’est faisable », assure Maurice Bansay, le président du groupe de promotion Apsys. L’autre frein, plus bloquant encore, tient au coût. Si les villes disposent des outils d’urbanisme comme l’expropriation en cas de déclaration d’utilité publique, elles sont contraintes de se tourner vers le privé pour trouver des fonds. « Des propriétaires sont assis sur des tas d’or, ils attendent les promoteurs au tournant », précise Benoît Latreille. « Rachat des terrains, expropriation, démolitions, congé donné aux enseignes rendent l’addition salée », note Khoka Mansouri, la responsable du département commerce du conseil en immobilier Jones Lang Lasalle. Résultat, les spécialistes de centres commerciaux vont encore au plus simple, en périphérie, en sautant la case réhabilitation et en poursuivant les constructions neuves. En 2012, selon Cushman & Wakefield, il s’est ouvert 548.000 mètres carrés de parcs d’activités commerciales (PAC), un boom de 73 % comparé à 2011. On en prévoit autant pour 2013.

L’équation économique ?

La seule manière de créer de la valeur dans ces zones consiste à les transformer, pour passer notamment de bâtiments quasi industriels à de grandes surfaces aux loyers plus élevés. L’extension de la zone commerciale sert souvent à financer le volet réhabilitation, mais elle dépend de la collectivité et du plan local d’urbanisme… « Ce n’est faisable que sur un site leader de l’agglomération, relativise Antoine Frey, le président de la foncière qui porte son nom. Ou alors, il faut amener d’autres fonctions sur le site. » « On retombe sur nos pattes en construisant des étages au-dessus du commerce, là où il n’y avait que des rez-de-chaussée », dit Maurice Bansay. Lorsque la ville a rattrapé ces sites qui étaient excentrés, la mixité semble possible. Paradoxalement, « les transformations sont plus faciles à réaliser dans des secteurs en friche, dont la rentabilité baisse, explique Gilles Boissonnet, le directeur général délégué commerce d’Altarea. Aller s’attaquer à la requalification de la RD 14 à Montigny-lès-Cormeilles, où les commerces marchent bien, c’est une autre paire de manches ». Des lieux de déconfiture commerciale feront-ils de bons bureaux ou des quartiers de logements attractifs ? Pas sûr.

Vincent LEPERCQ, Les Echos, 07/02/2013

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