Les secteurs

Ces villes qui imposent leur loi aux promoteurs immobiliers

31.10.2012, source : Les Echos.fr

imprimer

Pour faire baisser les prix des logements, des collectivités encadrent les ventes, les promoteurs n’ont rien contre cette entorse au marché.

Un promoteur s’est fait un petit pense-bête pour s’y retrouver : d’une ville à l’autre, les conditions de production des logements neufs changent du tout au tout. En plus des quotas de logements sociaux imposés par la loi SRU, nombre de collectivités entendent encadrer la vente des logements non conventionnés. Certaines limitent leur intervention à des secteurs d’aménagement sur des terrains publics, d’autres imposent leur loi sur tout le territoire en utilisant la menace du droit de préemption.

A Montreuil, en Seine-Saint-Denis, le prix des logements neufs est limité à 4.200 euros du mètre carré. A Vauréal, dans le Val-d’Oise, la ville fournit aux promoteurs une liste d’habitants intéressés. C’est aussi le cas à Ivry-sur-Seine, dans le Val-de-Marne, où la collectivité propose en priorité les appartements à ses demandeurs de logement social. Les promoteurs réticents sont priés de plier bagage ou n’obtiennent pas leur permis de construire. A Pantin, en Seine-Saint-Denis, la publicité des opérations immobilières est d’abord faite dans le journal municipal, limitant l’information aux habitants qui le reçoivent dans leur boîte aux lettres. A Nantes, dans certains secteurs, les logements « à prix maîtrisés » sont réservés aux primo-accédants ou aux familles déjà locataires dans l’agglomération. A Montpellier, dans les zones d’aménagement concerté, la production se partage en trois tiers entre logements sociaux, logements libres et logements à prix imposés.

Les exemples sont nombreux, et très souvent le fait de villes de gauche. « Ces décisions sont le résultat de négociations, explique Paul Planque, l’adjoint à l’urbanisme de la ville de Saint-Ouen où les promoteurs doivent signer une charte. Nous vendons nos terrains moins cher, en échange, il paraît normal que les promoteurs fassent aussi un effort. » La ville assume cette lutte contre la spéculation en autorisant peu de petites surfaces achetées par les investisseurs et en privilégiant les appartements familiaux.

Même s’ils tombent sur des huissiers dans leurs bureaux de vente, contrôlant les revenus des acquéreurs et les grilles de prix, les promoteurs ne trouvent pas grand-chose à redire à ces nouvelles règles, surtout en période de basses eaux. « A ces prix, la clientèle est là, nous vendons plus vite en diminuant le risque commercial et les frais financiers », confirme Marc Pietri, le président de Constructa. « Si les villes et l’Etat libéraient leurs terrains, la baisse des prix découlerait naturellement de cette offre abondante », pense un de ses collègues. Pas si sûr : Montpellier, pourtant connue pour sa politique foncière vertueuse, ne connaît pas la pénurie. Et pourtant : « Certains mécanismes comme le Scellier ont été inflationnistes, explique Thierry Laget, le directeur de la société d’aménagement de la région montpelliéraine SERM. Et lorsque le marché repart, les promoteurs sont tous tentés d’augmenter leurs prix ». « L’attractivité de la ville attise les appétits immobiliers, poursuit Michaël Delafosse, l’adjoint à l’urbanisme de cette ville. J’ai la conviction que, pénurie ou pas, la production de logements doit être régulée. »

Réflexions en cours

Ecrites dans les contrats de promotion immobilière, ces pratiques ne sont toutefois pas inscrites dans le droit et prêtent le flanc à des attaques juridiques dénonçant l’atteinte à la propriété : celle du promoteur d’abord, celle des acquéreurs ensuite. Un ménage ayant bénéficié d’un « prix maîtrisé » doit ainsi signer une clause « antispéculative » qui limite sa liberté de revente au cours des sept ou neuf ans qui suivent son achat et l’oblige à restituer la plus-value éventuelle. « Si la collectivité justifie qu’elle insère de telles clauses dans un objectif d’intérêt général et qu’elle les encadre dans le temps, les tribunaux lui donne raison », explique Michèle Raunet, notaire associée à l’étude Cheuvreux. Un arrêt de 2010 de la Cour de cassation fait jurisprudence en la matière.

D’autres solutions sont en réflexion, en premier lieu le démembrement de propriété. En ne vendant que l’usufruit des terrains, les collectivités pourraient sensiblement faire baisser les prix des terrains, donc celui des logements.

Catherine SABBAH, Les Echos, 25/10/2012

Dernières actualités