Vers la fin des commerces de centre-ville

2013-10-31T06:00:00+02:0031.10.2013, 


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Le nombre de commerces dans les centre- villes a diminué de 3,7 % en douze ans. Mais ce phénomène n’a rien à voir avec la morosité économique ou la croissance de l’e-commerce. Ses origines sont structurelles.


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Les grandes villes comme Paris (photo) sont peu touchées.

Les commerces désertent les centres-villes. C’est le constat fait par Procos, la fédération du commerce spécialisé, suite à une étude réalisée sur douze ans et qui met en exergue la baisse de 3,7 % du nombre de commerces dans ces zones urbaines centrales. Et, pour une fois, ni Internet ni la conjoncture économique ne sont désignés comme les premiers responsables. Ils ne sont que de simples « facteurs aggravants et non déclencheurs », selon la fédération.

Un coût locatif élevé

« Le premier facteur responsable du départ des commerces du centre-ville aujourd’hui, c’est le coût locatif », affirme Michel Pazoumian, délégué général de Procos. Depuis plusieurs années, la fédération a fait du coût de l’immobilier commercial son cheval de bataille. Aujourd’hui, plus que jamais, elle dénonce les loyers pratiqués par certains bailleurs*. « Dans les centres-villes, les enseignes ont souvent affaire à des propriétaires plutôt traditionnels. Les négociations sont difficiles », poursuit le délégué général de Procos. Résultat : de plus en plus de commerces « s’exilent » là où les loyers sont plus modérés, dans les zones péri-urbaines. Pour preuve, le nombre de commerces vacants en centre-ville a progressé sur douze ans et est passé de 6,3 % à 7,8 % en France.


Une croissance urbaine forte

« Aujourd’hui, nous sommes plus urbains qu’hier. Pourtant, nous vivons moins en centre-ville », résume Pascal Madry, directeur de Procos, chiffres de l’Insee à l’appui. L’accès à la propriété, surtout en maisons individuelles, a contribué à l’essor de la périphérie depuis les années 1960-1970. Les populations migrent vers les zones péri-urbaines, et avec elles les zones de chalandise.

Autre phénomène observé : les centres-villes se rétractent pour ne plus se concentrer qu’autour de leur secteur n°1, autrement dit les rues les plus fréquentées et les plus commerciales. « Ces rues concentrent à elles-seules un tiers du commerce de centre-ville total », précise Michel Pazoumian.


Les villes moyennes sont les plus touchées

Cette tendance à la diminution du nombre de commerces en centre-ville touche pour l’instant peu les grandes villes comme Paris, Lille ou encore Lyon. En revanche, elle affecte particulièrement les villes moyennes. Pour donner un ordre d’idée, le taux de vacance commerciale des centres-villes a atteint les 8,5 % dans les villes de 50 000 à 100 000 habitants en 2013, contre 7,8 % partout en France.

« Le centre-ville n’est plus un lieu de destination par excellence », analyse Pascal Madry. « Il faut le revitaliser pour créer des occasions de s’y rendre, avec la création d’équipements de loisirs, de logements et de bureaux. »

Les chiffres à retenir

- 200 centres-villes ont été étudiés en France pour réaliser cette enquête
- 3,7 % de diminution du nombre de commerces en centre-ville depuis 2001
- 35,7 % des enseignes de centre-ville sont des enseignes nationales en 2013, contre 27,9 % en 2001
- 140 millions de mètres carrés de surfaces commerciales existent en France en 2013, soit deux fois plus qu’il y a 10 ans (principalement en périphérie)
- 14 villes enregistrent des taux de vacance supérieurs à 10 % dans leur secteur n°1 en centre-ville : Alençon (61), Arras et Lens (62), Aubenas (07), Béziers (34), Châlons-en-Champagne (51), Châteauroux (36), Grasse (06), Lannion (22), Perpignan (66), Roubaix et Tourcoing (59) et Vierzon (18)

*L’évolution des loyers commerciaux est majoritairement indexée sur l’indice du coût à la construction (ICC). Dans son projet de loi présenté en août dernier en conseil des ministres, Sylvia Pinel, ministre de l’artisanat et du commerce, entend obliger les bailleurs à l’indexer sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) et souhaite plafonner les augmentations de loyers à 10 % par an. Le projet de loi devrait être examiné à l’Assemblée début 2014.

Jennifer Matas