Immobilier commercial

La désertion des centres commerciaux, un phénomène qui s’accentue

2014-11-20T06:00:00+02:0020.11.2014, 


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En l’espace de seulement 2 ans, le taux de vacance commerciale dans les centres commerciaux a explosé. Il passe ainsi de 4,6 % en 2012 à 7,6 % en 2014, selon une étude réalisée par la fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé, Procos. Cette hausse témoigne des difficultés exprimées par le commerce à se maintenir dans un parc immobilier qui, paradoxalement, demeure toujours plus vaste et onéreux. Toutefois, une lecture plus fine de ce phénomène laisse apparaître des disparités selon la taille et l’ancienneté des centres commerciaux français.

La désertion des centres commerciaux, un phénomène
Crédits photo : Shutterstock

Alors qu’un an auparavant se posait la question de la fin des commerces de centre-ville, c’est au tour des centres commerciaux d’être visés par cette décrue. Un phénomène que l’on pourrait même qualifier de structurel si l’on se réfère à deux évolutions : 75 % des centres commerciaux bénéficiaient d’une situation favorable en 2001, avec un taux de vacance commerciale inférieur à 5 %, aujourd’hui ils ne sont plus que 60 %. D’autre part, 18 % des malls affichent une vacance supérieure à 10 % en 2014, alors qu’ils étaient 14 % en 2001. Cette contraction doit toutefois être nuancée par la réalité des cas.


« Plus un centre est ancien, mieux il résiste »

En effet, deux tendances émergent de l’étude. Plus un centre commercial est ancien et sa galerie marchande grande, plus sa vacance commerciale est faible. « Ces centres anciens ont cristallisé les comportements de consommation », indique Pascal Madry, directeur de Procos. Ces « méga malls », disposant d’une galerie de plus de 120 boutiques, voient leur vacance progresser modérément de 1,7 points (4,4 % en 2012, 6,1 % en 2014). Cap 3000 à Nice, la Part-Dieu à Lyon (69) ou les 4 Temps à la Défense (92) demeurent donc toujours en très bonne santé. A l’inverse, « les sites de centres nouveaux sont moins bons », tranche Michel Pazoumian, délégué général de Procos. Ce constat est d’autant plus accablant quand le centre commercial est de taille modeste. L’Espace Colbert à Nevers (58), le Centre del Mon (60 % de vacance commercial en février 2014) à Perpignan (66) ou Porte Jeune à Mulhouse (68) doivent composer avec des locaux vides.


La double réalité des foncières

Il serait aisé de compartimenter les foncières en 2 catégories : celles dont la vacance commerciale sur l’ensemble de leur parc dépasse les 10 % et celles qui se maintiennent sous ce seuil. Les opérateurs du marché qui viennent d’ouvrir de nouveaux centres commerciaux, et ayant ainsi réalisé des opérations risquées, dépassent allègrement le seuil d’alerte de 6 %, fixé par la convention des actifs de l’immobilier du commerce. Mais « la ligne rouge se situe à 5 % », insiste Pascal Madry. Ainsi, Altarea, avec 13,9 %, Channel, avec 16,7 %, et Apsys, avec 11,2 % de vacance commerciale, feraient partie, à la simple lecture des chiffres de la fédération, des mauvais élèves. Au contraire, Unibail (6,5 %), Carmila, la foncière de Carrefour (3,96 %), Immochan, la foncière d’Auchan (3,5 %) ou encore Klépierre (6,6 %) tiennent le haut du pavé. Or, la réalité est tout autre. Si ces bons chiffres sont essentiellement présentés par des opérateurs engagés dans une stratégie patrimoniale, et issus des groupes de distribution alimentaire, les mauvais ne signifient pas « que le chiffre d’affaires est mauvais au mètre carré », poursuit Pascal Madry. Aussi, les opérateurs audacieux ou engagés dans une stratégie d’écrémage observent des disparités importantes au sein de leur patrimoine. Il est en général composé à la fois de centres anciens régionaux avec une faible vacance, et de centres nouveaux « n’ayant pas encore trouvé leur marché, et fortement touchés par ce phénomène », précise la fédération. Reste que si la vacance augmente encore, des arbitrages devraient avoir lieu pour les enseignes sous différentes formes (négociation des loyers,…). Et poursuivre alors le cercle vicieux.


Plus de centres, moins de profits : la folie des grandeurs ?

Un cercle d’autant plus vicieux que la tendance actuelle voit l’apparition de nouveaux centres alliée à un recul de leur chiffre d’affaires. C’est là que le bât blesse selon Procos : « la vacance commerciale semble davantage résulter d’une crise de surproduction des surfaces de vente. » Cette surproduction n’est pas absorbée par la hausse de la consommation. Pour résumer, le parc des surfaces commerciales a progressé de 3,5 % par an entre 1992 et 2009 (en passant de 48 millions de m² à 77 millions de m²), alors que simultanément, la consommation n’a progressé que de 2,1 % par an. Un décalage qui pourrait expliquer ce phénomène que subissent de plein fouet les centres commerciaux. Avec l’augmentation du nombre de cellules, la concurrence est exacerbée, les loyers de plus en plus chers. Avec l’augmentation de la vacance commerciale, l’attractivité décroît, le parc devient de moins en moins profitable. Pourquoi les enseignes s’y implanteraient-elles ? « Car une enseigne, quel qu’elle soit, doit obligatoirement développer son réseau, conclut Jean-Luc Bret, président de La Croissanterie et de Procos. La vacance commerciale permet donc de mieux négocier le loyer, même si nous portons aussi une attention particulière aux frais issus des ressources humaines. »

Une étude critiquée

Suite à la publication de ces données, le CNCC, Unibail-Rodamco ou encore Apsys ont contesté la méthodologie employée dans le cadre de l’étude Procos. En réponse, la fédération justifie que « cette dernière porte sur la vacance commerciale (mesurée par le nombre de cellules inoccupées dans un ensemble commercial), et non sur la vacance financière (rapport loyers attendus sur loyers perçus, comme le mesure par exemple l’Epra). »