La recherche de l'emplacement, priorité des franchisés

2013-07-29T06:42:00+02:0029.07.2013, 


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Les commerçants le répètent en boucle : l’emplacement est l’un des secrets de la réussite. Et tous ne se valent pas. Accordez-vous du temps pour choisir celui qui vous convient.


Crédits photo : shutterstock.com

A l’heure où le chaland tient les cordons de sa bourse étroitement serrés, l’antienne des commerçants n’a jamais semblé aussi juste : « L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.» Reste à trouver le bon, celui qui vous conviendra le mieux. Il faut pour cela arbitrer entre de nombreuses contraintes: le flux, l’affluence, mais aussi et surtout le montant du loyer et des charges. Une règle d’or s’impose : la ligne immobilière ne doit jamais peser plus de 10 % du chiffre d’affaires prévisionnel. « Le tassement de l’activité commerciale aurait pu laisser présager d’une baisse des loyers, mais le niveau ne cesse d’augmenter sur les meilleurs emplacements », constate Thierry Bonniol, directeur associé du département commerce chez BNP Paribas Real Estate. Ceci explique que les emplacements n°1 restent trustés par les franchiseurs pour leurs succursales. La plupart des franchisés n’ont actuellement plus les moyens de suivre ! « Aujourd’hui, rares sont les franchisés qui s’implantent sur les grandes artères parisiennes », explique par exemple Thierry Bonniol.

Cibler les villes moyennes, la périphérie et les pieds d’immeubles

Certains porteurs de projet n’hésitent donc pas à se rabattre sur des villes moyennes où l’hypercentre reste abordable avec des loyers planchers de 200 euros HT par mètre carré et par an. Et ils sont de plus en plus nombreux à faire ce choix. D’après une étude de la Fédération française de la franchise (FFF) et de la Banque populaire, 29 % des nouveaux franchisés s’installent dans des villes de moins de 25 000 habitants. Une autre stratégie consiste à quitter le centre pour la périphérie. Les loyers des parcs d’activités commerciales sont en effet imbattables : 170 euros HT/m2/an contre 800 à 2 000 euros dans les capitales régionales. Autre possibilité: viser les pieds d’immeuble des zones d’activités tertiaires. « Aujourd’hui, les consommateurs ont envie de tout faire en même temps. Les franchisés doivent adapter leur modèle, notamment leurs horaires, pour capter les salariés à la pause-déjeuner ou à la sortie des bureaux. Ce type d’emplacement convient très bien aux magasins d’optique ou aux pressings », estime Emmanuel Jury, spécialisé dans la recherche de locaux au sein du cabinet Progressium. Le porteur de projet doit alors faire un choix : se positionner dans une zone hyper concurrentielle ou jouer l’originalité en proposant une offre commerciale inédite dans un quartier. Cette stratégie peut s’avérer payante si d’autres boutiques non concurrentes, mais ciblant la même clientèle, se trouvent dans les parages.


Estimer le flux de passage

Quel que soit le lieu d’implantation, l’important est de se positionner sur une voie fréquentée. Jérôme Breuil, franchisé  Monceau Fleurs, s’est installé rue de Maubeuge, dans le 9e arrondissement de Paris. « Ce n’est pas un emplacement numéro 1, mais il y a d’importants flux de voitures, bus, piétons et vélos. Parfait pour capter la clientèle de passage. » Un raisonnement valable pour tous les commerces spécialisés dans l’ « achat plaisir », comme l’explique Éric Geslot, dirigeant du réseau de confiserie Glup’s : « Nos magasins ont besoin d’un flux important, car nous sommes sur un segment de marché d’impulsion. Ainsi, la proximité des boutiques de franchise vestimentaire nous rend plutôt service, car leur clientèle est dans une logique de shopping plaisir, et non de courses. » Le meilleur moyen pour vérifier l’affluence est de faire soi-même une enquête de terrain. N’hésitez pas à lever le nez, fureter et même vous arrêter, compteur en main, pour calculer les va-et-vient. Vérifier également l’environnement : la proximité d’une école pourra être un bon point pour une boutique de textile spécialisée dans la petite enfance ou pour une agence de soutien scolaire. « Il faut également recourir aux services d’une société d’études de marché local pour avoir des chiffres tangibles. Ces données serviront en plus à nourrir le prévisionnel », note Emmanuel Jury.

Renseignez-vous sur les projets d’urbanisme

Enfin, pensez à l’accessibilité. Dans certains secteurs d’activité, une mauvaise accessibilité condamne le point de vente. À Dijon, Pascal Bardoze, franchisé Midas, a ainsi choisi de s’implanter en ville plutôt qu’en périphérie. La nature de son activité, l’entretien automobile, l’a tout naturellement conduit à prospecter le long des grands axes urbains. « Outre le trafic, j’ai pris soin de regarder la configuration des lieux : carrefour, feux, terre-pleins. Si les voitures ne peuvent pas entrer facilement, elles passeront leur chemin. Récemment, un de mes concurrents s’est trouvé enclavé à cause du tramway, il a vu sa clientèle décliner », témoigne Pascal Bardoze. Pour se prémunir contre ce genre de déconvenues, le mieux est de se rendre en mairie pour consulter les projets d’urbanisme avant de signer son contrat de location. Ce coup d’œil rapide vous permettra également de cibler des quartiers amenés à se développer. Vous y trouverez également des statistiques démographiques qui pourraient vous amener à réviser vos premières impressions. Ainsi, par exemple, le 15e arrondissement de Paris semble sinistré pour les agences immobilières. Dans tous les cas, n’hésitez pas à demander également conseil à votre franchiseur. Certains, comme Norauto, disposent d’un service dédié à la recherche d’emplacement. Ils assurent une veille et proposent des sites présélectionnés aux porteurs de projet. Une démarche également effectuée chez Glup’s. « Nous envoyons des requêtes aux agences immobilières, ce qui nous permet de choisir parmi plusieurs boutiques, raconte Éric Geslot. Mais en général, on va sur le terrain. Et dès qu’il y a un embryon de boutique à vendre, on visite, on regarde les flux de circulation, la topographie, la concurrence qui peut exister…» Rappelez-vous que le franchiseur est votre meilleur allié : il connaît son métier et il a tout intérêt à ce que votre entreprise prospère. Bref, le choix de l’implantation nécessite mûre réflexion.

Baux commerciaux : soyez vigilants

Le bail classique appelé 3/6/9 permet au locataire, comme au propriétaire de résilier le contrat à l’issue de chaque période triennale. Certains propriétaires proposent des baux d’une durée supérieure à 9 ans. Cela leur permet, à l’issue du bail, de déplafonner l’augmentation du loyer. En effet, dans un 3/6/9, l’augmentation est limitée à celle de l’indice Insee de la construction ou de l’indice locatif des commerces. Autre point de vigilance : la clause d’activité. Si vous souhaitez changer d’activité, vous devrez négocier une « déspécialisation » avec le bailleur qui, dès lors, peut demander des indemnités et augmenter le loyer librement. Enfin, il existe des baux saisonniers et précaires. Les premiers pour des occupations de quelques semaines à quelques mois, les seconds ne dépassent pas 24 mois : idéal pour un dépannage ou tester un nouveau concept.

Article du supplément « Les Echos » Franchise et commerce associé 2013