Prévisionnel : 3 variables du loyer commercial à prendre en compte

2012-10-30T11:20:00+02:0030.10.2012, 


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Nerf de la guerre des commerçants, le coût du loyer peut avoir un sérieux impact sur le résultat d’exploitation d’un commerce. Le point sur les clauses contractuelles d’un bail, la notion de taux d’effort et les méthodes de révision d’un loyer commercial.

Contrat de bail
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1/ Le taux d’effort

Le loyer fait partie intégrante des charges du commerçant : son évolution doit donc être prise en compte dans le calcul des comptes prévisionnels du franchisé. Pour assurer la rentabilité d’un commerce, il existe des ratios loyer/chiffre d’affaires à ne pas dépasser, appelés taux d’effort, comme l’explique Serge Domingues, manager chez le cabinet d’audit et d’expertise comptable KPMG. « Ces ratios ne doivent pas excéder, dans l’idéal, 8 à 9 % dans le cas d’un commerce, et 5 à 6 % pour les métiers de bouche. Au-delà, le loyer est trop élevé et il sera difficile d’être rentable. » Le taux d’effort conditionne beaucoup de choses pour le franchisé, notamment sa rémunération et donc sa capacité à développer son entreprise. Cependant, en pratique, « le taux d’effort moyen avoisine les 15 % », constate Emmanuel Jury, responsable du pôle développement commerce du cabinet Progressium.

Calculer le taux d’effort

Le taux d’effort est un indicateur de gestion important : pour le calculer, il suffit de diviser le montant du loyer, charges comprises, par le chiffre d’affaires. Par exemple, pour un loyer de 15 000 euros et un chiffre d’affaires de 175 000 euros, le ratio loyer/chiffre d’affaires sera de 9 %.

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2/ La révision du loyer

Le montant des loyers commerciaux étant révisé régulièrement, le franchisé doit être vigilant en montant ses comptes prévisionnels. Il existe deux manières de réviser un loyer commercial : la révision par la valeur locative, réalisée dans ce cas tous les trois ans, et la révision par l’indexation, qui s’effectue à un rythme annuel.

La valeur locative

Le loyer du franchisé peut être révisé selon les dispositions légales liées au statut des baux commerciaux. Dans ce cas, le montant du loyer est révisé tous les trois ans, à la valeur locative des locaux occupés.

La valeur locative

La valeur locative d’un bien peut être assimilée à deux types de loyer :

  • La somme du loyer et du versement d’un droit d’entrée, dit « pas-de-porte » quand il est versé au propriétaire des murs, ou « droit au bail » quand il bénéficie au locataire cédant.
  • Le loyer dit « pur », sans versement de droit d’entrée. Ce loyer est généralement plus élevé, car il comprend un droit au bail ou un pas-de-porte lissé sur l’année.

Attention, donc, à prendre en compte le droit d’entrée dans le calcul du prévisionnel.

L’indexation

Par dérogation à ces dispositions, les parties peuvent convenir de réviser le montant du loyer en fonction d’une clause dite d’indexation. Aujourd’hui, la plupart des loyers commerciaux sont indexés sur l’indice du coût de la construction (ICC). Cependant, un nouvel indice a vu le jour en 2008, l’indice des loyers commerciaux (ILC). Depuis le début de l’année, l’ILC a augmenté de 3 %, contre 4,5 % pour l’ICC. « L’ILC contient les loyers, bien que l’augmentation reste forte », nuance Emmanuel Jury.

Quelle que soit la règle de révision adoptée, il faut être vigilant, car si l’emplacement est un facteur clé de succès, le loyer ne doit pas trop peser sur les charges de l’entreprise. « Le franchisé doit être conscient de l’implication financière de certaines clauses, notamment sur la répartition des charges en centre commercial, ou sur les modalités de résiliation », insiste maître Jean-Baptiste Gouache.

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3/ La résiliation du bail

Un bail commercial est signé pour une durée de neuf ans, et fonctionne généralement sur un système appelé couramment « 3-6-9 ». En clair, le locataire et le bailleur ont la possibilité de résilier le bail tous les trois ans. Attention, signer un bail « ferme » revient à renoncer à cette faculté de résiliation triennale. Un bail ferme peut cependant être adouci par une clause de sortie conditionnelle, qui stipule qu’en l’absence d’un certain chiffre d’affaires, le commerçant se retire du bail.

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Propos recueillis à l’occasion de la conférence « Comment optimiser votre stratégie immobilière et celle de vos franchisés ?», organisée par KPMG le 25 octobre 2012.

Camille Prigent