Procédures

Point de vente : renouvelez votre bail

2009-10-27T11:12:00+02:0027.10.2009, 


imprimer

L’horizon vous semble lointain ? C’est pourtant dès la signature du bail commercial qu’il faut envisager les conditions de son renouvellement ou de sa cession.

Renouvellement du bail commercial
Crédits photo : Getty Images
La procédure de renouvellement doit être enclenchée 6 mois avant la fin du bail.

Un droit automatique au renouvellement

Le titre II du décret du 30 septembre 1953, qui régit les baux commerciaux, en est le chapitre-clé : il institue, sans jamais la nommer explicitement, la notion de propriété commerciale. Il prévoit en effet que le propriétaire est tenu de relouer son local au même locataire à l’issue de son contrat. A défaut, le bailleur est tenu de verser une indemnité d’éviction au commerçant. C’est précisément parce que son bail est automatiquement renouvelé que le locataire détient un « droit au bail » qu’il peut céder à un autre locataire.


« Aux clauses et conditions du bail expiré »

Un bail se renouvelle toujours « aux clauses et conditions du bail expiré ». Tout changement d’activité, de durée, de loyer doit être négocié et accepté par les deux parties. Il fait en général l’objet d’une contrepartie : une déspécialisation partielle, même de portée restreinte, peut ainsi valoir au locataire une augmentation de loyer.
Avec un bail de 9 ans, le loyer reste naturellement inchangé : il n’augmente qu’en fonction de l’Indice Insee de la construction (ou du nouvel indice ILC). En revanche, si le bail dure plus longtemps, il est effectivement reconduit « aux clauses et conditions du bail expiré »... sauf en ce qui concerne le loyer, que le propriétaire a toute latitude pour augmenter. Il ne peut modifier aucune autre clause : la répartition des charges locatives, les conditions de cession du droit au bail, les modalités de paiement…


Prenez les devants

La procédure de renouvellement doit être enclenchée 6 mois avant la fin du bail. L’initiative peut venir du bailleur : il envoie, par lettre recommandée, une offre de renouvellement avec, le cas échéant (mais seulement si le bail dure plus de 9 ans), une proposition d’augmentation de loyer. Ce n’est encore qu’une proposition : vous avez le droit de la contester, de façon amiable ou, si le bailleur ne semble pas prêt à négocier, en saisissant le juge des loyers, au tribunal d’instance.
Si le bailleur ne se manifeste pas 6 mois avant le terme du bail, vous avez intérêt à prendre les devants. Surtout si votre bail dure 9 ans : après 9 ans et un jour, le bail peut être considéré comme étant déplafonné…


Questions de durée

La législation recèle quelques subtilités auxquelles vous avez intérêt à prêter attention. Primo, le locataire ne peut faire valoir son droit au renouvellement que s’il a exploité son fonds dans les 3 années qui précèdent.
Autre subtilité, pour les locataires ayant signé un bail de 9 ans : si, à l’échéance, le bailleur ne se manifeste pas, vous pouvez vous retrouver avec un bail de 10 ou 12 ans (déplafonné). Partant du principe qu’un bail doit être renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré, le renouvellement se fera sur la base d’une première période de 9 ans et d’une deuxième période de 10 ou 12 ans.
Enfin, les baux « tout commerce » recèlent un piège : l’acception « tout commerce » ne vaut réellement que pour le premier locataire, qui est libre de choisir l’activité qu’il souhaite exercer. Le jour où il cède ou renouvelle son bail, il doit, lui ou son successeur, poursuivre la même activité… pendant les 9 premiers mois du bail. Ensuite, il peut faire ce que bon lui semble.


Dossier réalisé avec le concours de Gilles Hittinger-Roux (cabinet HB & Associés), avocat spécialiste des baux commerciaux, Sylvie Roux, expert immobilier (cabinet Michel Marx) et Pierre Combet, fondateur du site www.retailp.com