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Franchise : comment céder son bail commercial

2009-10-27T11:18:00+02:0027.10.2009, 


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Bénéficiant d’un droit à renouvellement, le locataire peut céder son bail à un autre locataire. Cette cession se déroule sous le contrôle étroit du bailleur.

Cession du bail commercial
Crédits photo : Getty Images
Le locataire d'un local commercial peut céder son bail.

Ne pas confondre fonds de commerce et droit au bail

Un commerçant peut céder librement son fonds de commerce. Aucune clause ne peut valablement l’en empêcher. En revanche, la cession d’un bail est nettement plus encadrée : le locataire doit en effet obtenir l’accord de son bailleur. Et ce n’est pas toujours facile…
Dans ces conditions, pourquoi ne pas maquiller une cession de droit au bail en cession de fonds de commerce ? Tout simplement parce qu’il est rare de trouver un successeur prêt à reprendre l’ensemble des éléments constitutifs du fonds : le local et sa clientèle, mais aussi son stock, ses agencements et son personnel. Moins réglementée, la cession de fonds est commercialement plus difficile à négocier.


Gare aux clauses restrictives

Très attentives à l’équilibre commercial de leurs galeries marchandes, les sociétés gestionnaires de centres commerciaux veulent avoir un droit de regard sur l’activité et même l’enseigne de leurs locataires. Elles ont donc déployé un arsenal juridique pour contrôler et encadrer les cessions de droit au bail :
- Clause d’agrément : le bailleur veut pouvoir dire si le nouveau preneur lui convient ;
- Clause de signature : le bailleur exige d’être présent lors de la signature de la cession du bail ;
- Clause de solidarité : le cédant est garant des manquements futurs du nouveau preneur (autrement dit, il peut être appelé à payer le loyer ou les charges à sa place !) ;
- Clause de préemption : le bailleur peut choisir un preneur, dès lors qu’il accepte de payer le même prix que celui trouvé par le locataire…
Ces clauses, systématiques en centres commerciaux, sont de plus en plus courantes dans les baux de centre-ville : les agents immobiliers spécialisés se sont en effet fortement inspirés de ces pratiques pour sécuriser les bailleurs. Rappelons en effet que la France est l’un des derniers pays d’Europe avec l’Italie, où la propriété commerciale appartient au commerçant : les bailleurs, qui se sont toujours sentis lésés par ce particularisme, ont tout fait pour mettre la cession de bail sous surveillance.


A quel prix céder mon bail ?

La valeur de votre bail dépend naturellement de la qualité de l’emplacement. Mais il dépend surtout du niveau de loyer. Ces deux éléments s’équilibrent, par un subtil jeu de balancier, pour s’aligner sur le niveau de « valeur locative du marché », c’est-à-dire le prix du mètre carré de commerce.
Le calcul de la valeur locative permet de comparer le prix de locaux dont la surface, le loyer annuel au mètre carré et le droit au bail n’ont rien à voir. La méthode de calcul est très simple : il suffit d’ajouter, au loyer annuel, 1/10 du droit au bail (puisqu’on considère que cet investissement se finance sur une dizaine d’années), puis de diviser le total par la surface. Un local de 50 m², dont le loyer annuel est de 100 000 euros et le droit au bail de 600 000 euros, a donc une valeur locative de (100 000 + 60 000) / 50 = 3 200 euros/m²/an.
Inversement, c’est en partant de la valeur locative moyenne d’un site que vous pouvez calculer la valeur de votre droit au bail : si, dans votre rue, les locaux se négocient autour de 2 000 euros/m²/an et que le loyer de votre local de 70 m² est de 80 000 euros par an, vous pouvez envisager de céder votre bail pour (2 000 x 70) – 80 000 = 60 000 euros.


Dossier réalisé avec le concours de Gilles Hittinger-Roux (cabinet HB & Associés), avocat spécialiste des baux commerciaux, Sylvie Roux, expert immobilier (cabinet Michel Marx) et Pierre Combet, fondateur du site www.retailp.com