Juridique

Contrat : comment rompre son bail

2009-10-27T11:26:00+02:0027.10.2009, 


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Votre propriétaire souhaite vous mettre à la porte. Ou, de votre côté, vous n’arrivez pas à équilibrer votre compte d’exploitation. Il faut parfois savoir mettre fin à un bail…

Résiliation du bail commercial
Crédits photo : Getty Images
Un commerçant ne peut résilier son bail que tous les 3 ans, lors des périodes de révision triennale.

Résiliation : un mal parfois nécessaire

Votre commerce n’obtient pas les résultats que vous en attendiez ? Mieux vaut limiter les dégâts en cédant l’exploitation au plus vite. Mais attention : vous ne pouvez pas mettre la clé sous la porte comme bon vous semble. Vous êtes liés par deux contrats : votre contrat de franchise (le franchiseur peut vous demander d’assumer vos obligations jusqu’à son terme légal) et votre bail commercial.
Un commerçant ne peut résilier son bail que tous les 3 ans, lors des périodes de révision triennale : il doit alors demander son congé au bailleur au moins 6 mois avant l’expiration de la période triennale. C’est une formalité lourde, qui ne peut être accomplie que par acte d’huissier.
Pour se prémunir contre le risque de voir leur locataire baisser le rideau, certains bailleurs prévoient des clauses le privant de la possibilité de résilier son bail, imposant un préavis très long (9, 12, voire 18 mois), ou encore subordonnant la résiliation triennale au versement d’une indemnité. Dès lors qu’elles ont été acceptées lors de la signature du bail, ces clauses sont valables. Le locataire est alors tenu d’assumer des engagements (loyer et charges) jusqu’à la fin du bail.
En-dehors des périodes triennales, les deux parties peuvent toutefois convenir d’une résiliation amiable anticipée. Mais cela n’est possible que si le bailleur l’accepte…


Calculez votre indemnité d’éviction

Il peut aussi arriver que le bailleur souhaite mettre fin au bail. Ce n’est possible qu’au terme du bail, et non lors des périodes triennales. Le bailleur doit en informer son locataire par acte d’huissier dans les 6 mois précédant la fin du bail. Puisqu’il prive le locataire de la possibilité de céder son bail, le bailleur doit le dédommager en lui versant une indemnité d’éviction : une somme d’argent lui permettant d’ouvrir un autre local ou de compenser la perte de sa clientèle.
En théorie, le calcul de l’indemnité d’éviction dépend des projets du commerçant. S’il envisage d’ouvrir un commerce dans les environs immédiats de ce local, il ne perd pas sa clientèle : il ne peut donc être dédommagé que pour la perte de son fonds de commerce.
Dans la pratique, la résiliation du bail à l’initiative du propriétaire débouche presque systématiquement sur le versement d’une indemnité calculée soit sur la base du chiffre d’affaires réalisé par le commerçant (méthode mathématique), soit sur la base des cessions de droit au bail enregistrées sur des emplacements similaires (méthode de comparaison). En tout état de cause, le montant de l’indemnité d’éviction doit faire l’objet d’une négociation entre le bailleur et le locataire.


Le danger de la clause résolutoire

On ne le répétera jamais assez. Le commerçant-locataire court, au moindre faux-pas, un risque considérable : la résolution pure et simple de son bail, sans possibilité de céder son droit au bail ou de bénéficier d’une indemnité d’éviction.
Retards répétés de loyers, non-respect répétés du règlement intérieur ou des horaires d’ouverture d’un centre commercial, non-respect de certaines clauses du bail (notamment de la clause d’activité) : la moindre incartade est généralement sanctionnée par un « commandement », c’est-à-dire un acte d’huissier mettant le locataire en demeure de pallier ses carences dans un délai d’un mois.
Si le locataire n’obtempère pas, le propriétaire peut l’assigner devant le tribunal de grande instance. La machine est lancée : elle peut déboucher sur une « clause résolutoire ». La demande du bailleur doit être clairement motivée. En ces temps de crise de la consommation, les juges sont souvent tentés d’accorder un délai de grâce aux commerçants. Mais si le juge des loyers « constate » la résolution, c’est en fini de la propriété commerciale : le locataire perd toute possibilité de céder son bail. Ce qui peut représenter une perte de plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines de milliers d’euros.


Dossier réalisé avec le concours de Gilles Hittinger-Roux (cabinet HB & Associés), avocat spécialiste des baux commerciaux, Sylvie Roux, expert immobilier (cabinet Michel Marx) et Pierre Combet, fondateur du site www.retailp.com