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Les frais en matière d’immobilier peuvent représenter jusqu’à 30 % du chiffre d’affaires.
Payer son loyer : une priorité
N’en déplaise au Fisc ou à l’Urssaf, avoir un retard de paiement de ces charges ne vous expose, au pire, qu’à une pénalité de 10 %. Tarder à payer son loyer est autrement plus risqué : le bailleur peut, dans un premier temps, engager des mesures de recouvrement classiques. Puis il dispose d’une arme dissuasive : la clause de résolution. En cas de non-paiement du loyer (les charges locatives ne sont pas concernées), il peut résilier purement et simplement votre bail. Y compris si vous avez payé votre droit au bail plusieurs dizaines de milliers d’euros !
Bien entendu, il faut que les retards de paiement soient répétés et que le bailleur ait envoyé plusieurs « commandements à payer » visant la clause résolutoire pour que cette éventualité se produise. Mais le risque est réel.
Augmentations de loyer : bail plafonné ou déplafonné ?
La grande différence entre un bail dit « 3, 6, 9 » et un bail de plus de 9 ans s’appelle le « déplafonnement ». A l’issue d’un bail classique de 9 ans, le propriétaire ne peut augmenter le loyer que dans les limites de l’Indice INSEE de la construction ou de l’ILC. En revanche, à l’issue d’un bail de plus de 9 ans, le loyer est « déplafonné » : le bailleur peut donc l’augmenter dans les proportions de son choix. Il est d’autant plus tenté d’en profiter que, lorsque le bail dure plus de 9 ans, le loyer n’est pas revalorisé à chaque période triennale.
Soyons honnêtes : le déplafonnement ne représente plus un risque aussi important que par le passé. La plupart des bailleurs ont compris qu’ils pouvaient faire déplafonner les baux de 9 ans en invoquant, auprès du juge des loyers (au tribunal d’instance), une « modification substantielle des facteurs locaux de commercialité ». S’il présente des références probantes (le montant des loyers pratiqués sur des emplacements similaires), il a toutes les chances d’obtenir une révision de loyer.
De l’indice Insee de la construction à l’Indice Locatif des Commerces (ILC)
Après 50 ans de croissance très modérée, l’Indice Insee du coût de la construction – qui servait de référence à la revalorisation des loyers plafonné – a connu un sérieux emballement au tournant des années 2000. Constatant que cet indice était désormais déconnecté des réalités du commerce, les professionnels de l’immobilier commercial ont mis au point un nouvel indice : la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008 entérine la création de l’ILC (Indice des loyers commerciaux), qui ne repose plus sur le coût de la construction mais sur l’indice mensuel de chiffre d’affaires dans le commerce de détail.
Attention : cet indice ne s’applique que pour les nouveaux baux (signés après la LME) ou un avenant au bail le prévoit expressément. Les locataires ne gagnent pas forcément au change : avec le retour de l’inflation, l’ILC s’est, lui aussi, emballé ces deux dernières années (il a augmenté de 13,8 % en deux ans !). Le fait de savoir que le nouvel indice rapproche la France des autres pays européens (où la notion de propriété commerciale est inconnue) ne devrait guère les rassurer…
Charges : le locataire n’a pas à payer les investissements du bailleur
Comme le locataire d’un logement, un commerçant ne devrait avoir à payer que les charges locatives de son local. Dans le sillage des promoteurs de centres commerciaux, les bailleurs ont de plus en plus souvent tendance à répercuter leurs investissements (destinés à entretenir et valoriser leur bien immobilier) sur les locataires. Les travaux énoncés aux articles 605 (réparations d’entretien et de gros entretien) et 606 (grosses réparations) du Code civil se retrouvent de plus en plus souvent à la charge du locataire. Les travaux de désamiantage, par exemple, sont presque systématiquement facturés aux locataires.
C’est ainsi que les charges locatives peuvent finir par représenter – dans certains centres commerciaux, notamment – un « sur-loyer » qui ne doit pas être négligé dans l’élaboration d’un compte d’exploitation prévisionnel.
Dossier réalisé avec le concours de Gilles Hittinger-Roux (cabinet HB & Associés), avocat spécialiste des baux commerciaux, Sylvie Roux, expert immobilier (cabinet Michel Marx) et Pierre Combet, fondateur du site www.retailp.com
